Quels sont les facteurs qui influencent le prix d’un terrain ?

La viabilisation

Vous avez repéré un terrain constructible à un prix défiant toute concurrence ? Ne vous réjouissez pas trop vite, vous n’avez pas forcément déniché l’affaire du siècle. Avant de sabrer le champagne, vérifiez que le morceau de terre convoité est bien viabilisé. Eh oui, c’est peut-être la raison pour laquelle son prix est inférieur à celui des autres terrains constructibles ! Le terrain non viabilisé n’est pas raccordé aux réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone et de gaz, et n’est pas relié à la voirie. Si vous l’achetez, vous devrez consacrer une partie de votre budget aux frais de viabilisation. De quelle somme parle-t-on ? Pour en savoir plus sur le coût de la viabilisation d’un terrain, consultez cet article. Il est très probable que vous réalisiez des économies en achetant un terrain non viabilisé. Une somme que vous pourrez utiliser pour la partie travaux, par exemple.

La viabilisation d’un terrain n’est pas de tout repos ! Avant de prendre votre décision, assurez-vous de disposer de suffisamment de temps et d’énergie pour effectuer les démarches. La paperasse et vous, ce n’est pas une grande histoire d’amour ? Retour à la case départ. Votre meilleure option est probablement de reprendre vos recherches pour trouver un terrain constructible ET viabilisé. Pour vous épargner bien des tracas, vous pouvez également faire le choix d’un terrain en lotissement. Vous êtes perdu ? Voici quelques repères pour vous aider.

La superficie

La logique veut que plus le terrain est grand, plus son prix est élevé. Ce n’est pas aussi simple ! En comparant le prix des terrains constructibles au sein d’une même zone, vous avez constaté qu’un morceau de terre de 600 m² vous revient plus cher au mètre carré qu’un terrain de 1500 m² ? Non, votre calculatrice ne vous joue pas des tours. Le prix moyen au m² diminue lorsque la superficie de la parcelle augmente. Le terrain est grand et pas trop cher ? Vérifiez quelle est la portion de terre qui peut être construite. Ce paramètre peut également jouer un rôle important sur le prix du terrain.

De quelle superficie avez-vous besoin pour construire votre maison ? Il est primordial de bien évaluer la taille de son terrain afin de choisir une parcelle adaptée à votre projet et à votre budget. Pour ce faire, vous devrez tenir compte des plans de votre maison, des éventuelles servitudes, de l’espace entre deux habitations, des espaces naturels à ne pas modifier…

La localisation de la parcelle

Avec la superficie, c’est peut-être l’un des premiers critères qui vous est venu à l’esprit. La situation géographique de la parcelle joue en effet un rôle important sur son prix. Vous pouvez vous payer un terrain de 500 m² en Auvergne ? Avec le même budget, vous aurez peut-être 50 m² dans le Languedoc-Roussillon ou en Île-de-France… et encore ! Si vous avez des envies de grandeur — ou tout simplement une grande famille à loger — mais un budget limité, mieux vaut éviter les métropoles, le Sud et certaines régions comme la Bretagne, entre autres. La proximité de grands axes autoroutiers, l’attrait de l’agglomération, le climat et la bonne santé du marché de l’emploi sont des critères qui alimentent la demande en terrains constructibles et font donc gonfler les prix.

Ainsi, le prix d’un terrain à bâtir peut fortement varier d’une région à l’autre, d’une commune à l’autre, et souvent même au sein de la même commune. Si vous n’avez pas encore décidé dans quelle partie de l’Hexagone vous souhaitez vous installer, vous n’aurez d’autres choix que de comparer les prix d’un terrain au m² dans les différentes zones. Dans la base des données de la Direction générale des finances publiques, vous trouverez des informations actuelles sur le prix moyen d’un terrain au m². Vous l’avez compris, il n’y a pas vraiment de constante — hormis l’envolée des prix du foncier au cours des années.

L’environnement de la parcelle

Comme vous pourrez le constater lors de votre recherche, le prix des terrains constructibles peut varier au sein de la même commune. Voici les raisons qui expliquent cet écart.

L’exposition

Le Graal ? Le sud, vous vous en doutez ! Vous allez certainement répondre qu’un terrain nu présente les quatre orientations. C’est vrai, mais son ouverture peut être plus importante vers une direction en raison d’une forêt, d’un mur, d’un immeuble… Les terrains offrant une ouverture plus large vers le sud bénéficient d’un meilleur ensoleillement et se vendent donc plus cher — hormis dans les régions très chaudes.

La vue

Quel bonheur de contempler le soleil qui se lève et se couche à l’horizon, sans l’ombre d’un bâtiment — et sans brouhaha — pour venir gâcher ce spectacle. C’est tout de même plus agréable que d’avoir une vue sur la voisine qui fait pendre son linge, sur des usines ou sur une route fort fréquentée. Un luxe qui se répercute sur le prix du terrain.

La distance par rapport aux facilités 

À combien de kilomètres se trouve le premier commerce ? Combien de temps faut-il attendre avant le passage du bus ? Le prix d’un terrain est fortement influencé par la présence de facilités (administrations, commerces, loisirs…) dans un rayon proche. Les terrains accessibles via les transports en commun coûtent beaucoup plus cher que ceux en rase campagne, à des kilomètres de toute zone touristique.

Bon à savoir : Pensez à consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour savoir si la commune a des projets de valorisation autour du terrain comme la construction d’une zone commerciale.

La végétation

Pouvoir se détendre à l’ombre d’un grand chêne une fois votre maison construite est un vrai plaisir… qui a un coût. Une parcelle arborée est souvent plus chère qu’une avec vue dégagée. Faute de budget pour acheter ce petit havre de verdure, misez sur des espèces qui poussent vite !

La configuration et les caractéristiques physiques du terrain

Des bosses, des fosses, des pentes… Ce type de terrain risque de vous donner du fil à retordre au moment de bâtir votre maison. S’il est pentu, vous devrez adapter les plans en fonction du dénivelé, ce qui restreint les possibilités. On oublie la grande villa de plain-pied ! S’il est bossu, il faudra peut-être l'aplanir avant de poser la première brique. Ces travaux de terrassement ont un coût dont il faudra tenir compte au moment de calculer votre budget. Les parcelles vallonnées entraînent davantage de contraintes lors de la construction, mais elles peuvent être intéressantes en raison de leur prix plus abordable. Il suffit de trouver chaussure à son pied : le bon projet pour la bonne parcelle. Imaginez une maison à flanc de coteau sur des niveaux décalés.

La forme a également une influence sur le prix du terrain… et sur vos projets de construction. Le terrain rectangulaire est celui qui est le mieux adapté aux besoins des constructeurs. Il se prête à de nombreuses possibilités : maison de plain-pied, en L, en H, en U… Mais son coût est à la hauteur du choix qu’il vous laisse en termes de possibilités de construction.

Vous avez maintenant une idée plus précise des facteurs qui influencent le prix d’un terrain. Avant de rechercher le morceau de terre idéal pour bâtir votre maison, il est indispensable d’avoir une idée du budget que vous êtes prêt à mettre pour celui-ci.