Pourquoi acheter un logement neuf en VEFA pour un investissement locatif ?

Comprendre les bases de l’investissement locatif en VEFA

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) présente des particularités qu’il est important de connaître.

Concrètement, qu’est-ce que la VEFA ? Voici les éléments clés qui la distinguent d’un achat classique :

• Un logement sur plan : le bien immobilier peut être en cours de construction, mais dans la plupart des cas, il ne sera pas encore sorti de terre. S'il n'est pas possible de le visiter physiquement au départ, l'acquéreur dispose des plans détaillés et, souvent, de modélisations 3D pour visualiser le futur logement. Voici quelques clés pour décrypter les plans.
• Une livraison différée : contrairement à l’ancien, le bien n’est pas disponible immédiatement. Le délai moyen de construction se situe en moyenne entre 18 et 24 mois après le début du chantier.

• Des paiements échelonnés : les fonds sont libérés progressivement selon l'avancement des travaux : fondations, murs, toiture, finitions. Chaque versement correspond à une étape de construction précise. Plus de détails dans cet article.

Les avantages d’acheter en VEFA pour louer

Le prix d'achat constitue souvent le principal frein à l'investissement dans le neuf. Les avantages à long terme peuvent toutefois compenser ce surcoût initial : économies sur les frais de notaire, réduction des dépenses d'entretien, stabilité locative...

Profiter de frais de notaire réduits

C’est l’un des atouts majeurs du neuf. Dans l’ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat. Pour un achat en VEFA, ils tombent à 2 ou 3 %. Pour un bien de 300 000 €, cela représente une économie immédiate d'environ 15 000 €, ce qui réduit l'apport personnel nécessaire.

Tirer profit d’une fiscalité avantageuse

La fin du dispositif Pinel fin 2024 a marqué un tournant pour l’investissement locatif. Pourtant, plusieurs dispositifs fiscaux demeurent accessibles et un nouveau dispositif est appelé à venir compléter ce cadre.

• La location meublée permet de déduire certaines charges ou de bénéficier d’abattements forfaitaires sur les revenus locatifs, selon le régime fiscal choisi. Plus d’infos ici.
• Le logement locatif intermédiaire (LLI), souvent proposé en zone tendue, peut ouvrir droit, sous conditions, à une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %), à une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 20 ans et à une vacance locative généralement plus limitée. En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer le logement neuf à un loyer modéré.
• L’achat en zone ANRU permet de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % pour les logements neufs situés dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPV), sous conditions de ressources et de localisation.

Limiter les risques de dépenses imprévues

Un logement neuf présente généralement moins de risques de grosses dépenses imprévues pendant les premières années. Les travaux majeurs tels que ravalement de façade, mise aux normes des ascenseurs, remplacement de chaudière ou de toiture sont reportés à un horizon plus lointain.

Bénéficier des garanties constructeurs

L'acquéreur bénéficie de garanties solides qui couvrent les éventuels défauts de construction pendant 10 ans. Cela évite d'avoir à financer des réparations lourdes durant les premières années. Cet article présente en détail les garanties dans le neuf.

Louer un bien conforme aux normes, attractif pour les locataires

Les logements neufs répondent aux normes de construction les plus récentes, notamment en matière d'isolation et de performance énergétique. L'un des points forts du neuf réside dans la maîtrise des charges. Un logement conforme aux dernières normes (comme la RE2020) offre une isolation performante et des consommations énergétiques réduites. Pour le locataire, c'est l'assurance d'un confort optimal sans factures de chauffage imprévues, tout en garantissant la conformité avec les exigences réglementaires actuelles et à venir.

Cette attractivité permet souvent de trouver des locataires plus rapidement et de limiter la vacance locative lorsqu'on décide d'acheter en VEFA pour louer. Un bien sain, lumineux et bien agencé favorise la stabilité des occupants, ce qui sécurise la rentabilité de l'investissement locatif VEFA.

Les points d’attention avant d'acquérir en VEFA pour la location

Malgré ces avantages, un investissement locatif en VEFA demande une analyse prudente. Voici les points auxquels il faut prêter attention avant de se lancer.

Le prix d’acquisition

Le neuf est plus cher à l'achat que l'ancien. Deux périodes peuvent potentiellement offrir des conditions plus favorables :

• Le début de commercialisation : Les promoteurs doivent souvent vendre environ 40 % des logements avant le lancement des travaux pour obtenir le financement bancaire. Des avantages peuvent être proposés aux premiers acquéreurs : remises, frais de notaire réduits, équipements inclus.
• La fin de commercialisation : Pour les derniers lots, des conditions peuvent être négociées, notamment sur des logements présentant certaines contraintes (rez-de-chaussée, vis-à-vis, orientation).

L’encadrement des loyers

Dans les communes où la demande locative dépasse l'offre, les loyers sont plafonnés. Cette contrainte doit être intégrée dans le calcul de rentabilité de l'investissement. Un simulateur est disponible pour vérifier si un bien est situé en zone tendue.

Les délais de livraison

Les retards de livraison sont courants en VEFA. Météo, grèves ou lenteurs administratives peuvent décaler la remise des clés.

Les programmes en fin de construction offrent plus de visibilité sur les délais, mais ces « queues de programme » nécessitent une vigilance particulière. Certains logements sont remis en vente suite à un désistement (refus de prêt notamment), d'autres présentent des contraintes réelles (orientation défavorable, agencement moins optimal). Un examen détaillé du bien s'impose avant tout engagement.

L’emplacement du bien

La rentabilité d’un investissement locatif en VEFA dépend avant tout de la qualité de son emplacement. Un bien situé à proximité des transports et des services attire plus facilement des occupants stables. La réputation du quartier, la dynamique de la demande locative locale et les futurs projets d'aménagement font partie des autres critères à analyser. Une demande locative insuffisante ou mal évaluée peut en effet entraîner des périodes de vacance qui pèsent sur la rentabilité.