Dispositif Jeanbrun : un nouveau cadre pour l’investissement locatif dans le neuf

Un dispositif temporaire, aux effets de long terme

Le dispositif Jeanbrun s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Les investissements réalisés sur cette période pourront bénéficier du régime fiscal pendant toute la durée d’engagement de location.

Quels investisseurs et quels biens sont concernés ?

Le dispositif Jeanbrun s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans un logement locatif.

Les biens éligibles sont strictement encadrés :

• des logements neufs situés dans des immeubles collectifs ;
• des logements anciens, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition.

Le dispositif ne concerne donc ni l’ancien courant, ni les maisons individuelles, ni les biens déjà détenus et loués de longue date.

Des loyers plafonnés et un engagement de 9 ans

L’investissement doit répondre à plusieurs conditions :

• le logement doit être loué non meublé, en tant que résidence principale ;
• un engagement de location de 9 ans est requis ;
• les loyers et les ressources du locataire doivent respecter des plafonds, appréciés à la date de conclusion du bail (intermédiaire, social ou très social) ;
• la mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la livraison du logement (ou l’acquisition si elle est postérieure) ; 
• la location à un membre du cercle familial proche est interdite (parents, enfants, grands-parents, petits-enfants, frères, sœurs, beaux-parents, beaux-frères, belles-sœurs…).

Les plafonds de loyers et de ressources applicables en 2026 sont déjà publiés. Pour le loyer intermédiaire, le dispositif Jeanbrun renvoie aux barèmes de l’investissement locatif intermédiaire issus du cadre Pinel. Pour les loyers sociaux et très sociaux, il renvoie aux barèmes de Loc’Avantages. Ces plafonds sont consultables dans la documentation fiscale publiée au BOFiP, mise à jour le 10 mars 2026.

Le principe central : l’amortissement appliqué aux loyers

Le cœur du dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement appliqué aux revenus locatifs.

Concrètement, l’investisseur peut déduire de ses loyers une fraction de la valeur du logement, hors terrain, répartie sur plusieurs années. Cette déduction s’ajoute aux charges déjà admises dans le cadre du régime réel, comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou la taxe foncière. Le dispositif ne s’applique d’ailleurs pas au micro-foncier : pour bénéficier de l’amortissement, le bailleur doit déclarer ses loyers au régime réel.

L’objectif est de réduire, voire de neutraliser, l’imposition sur les loyers au cours des premières années de détention, sans modifier le montant effectivement perçu. En contrepartie, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière. À la revente, et à prix identique, la plus-value imposable peut donc être plus élevée.

Paramètres fiscaux (taux, plafonds, assiette)

Dans un courrier daté du 13 mars 2026 adressé à la Fédération des Promoteurs Immobiliers, le ministre du Logement a précisé qu’aucun décret d’application n’était nécessaire pour ce dispositif, les modalités étant directement inscrites dans la loi de finances. Certaines précisions techniques pourront toutefois être apportées par la doctrine fiscale de l’administration, publiée notamment au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). Dans ce cadre, l’architecture du dispositif s’articule notamment autour des éléments suivants :

Amortissement annuel selon le niveau de loyer :

• 3,5 % pour un loyer intermédiaire ;
• 4,5 % pour un loyer social ;
• 5,5 % pour un loyer très social

Pour les logements anciens avec travaux : 3 % (intermédiaire), 3,5 % (social), 4 % (très social).

Plafonds annuels de déduction (par foyer fiscal) :
Le plafond annuel de déduction est fixé à 8 000 € par foyer fiscal. Il peut être relevé à 10 000 € ou 12 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements Jeanbrun proviennent respectivement de locations sociales ou très sociales.

Base amortissable :
Le terrain étant exclu de l’amortissement, l’assiette retenue correspond forfaitairement à 80 % du prix d’acquisition net de frais.
Dans l’ancien avec travaux, cette assiette est calculée sur le prix d’acquisition net de frais majoré du montant des travaux.

Application territoriale :
Le dispositif n’est pas réservé à certaines zones, mais les plafonds de loyers et de ressources diffèrent selon la localisation du logement.