Dispositif Jeanbrun : un nouveau cadre pour l’investissement locatif dans le neuf

Un dispositif temporaire, aux effets de long terme

Le dispositif Jeanbrun est annoncé comme ouvert sur une période d’éligibilité bornée dans le temps, correspondant aux acquisitions réalisées entre l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2026 et le 31 décembre 2028. Les investissements réalisés sur cette période pourront bénéficier du régime fiscal pendant toute la durée d’engagement de location.

Quels investisseurs et quels biens sont concernés ?

Le dispositif Jeanbrun s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans un logement locatif.

Les biens éligibles sont strictement encadrés :

• des logements neufs situés dans des immeubles collectifs ;
• des logements anciens, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien, permettant d’assimiler l’opération à du neuf sur le plan économique.

Le dispositif ne concerne donc ni l’ancien courant, ni les maisons individuelles, ni les biens déjà détenus et loués de longue date.

Des loyers plafonnés et un engagement de 9 ans

L’investissement doit répondre à plusieurs conditions :

• le logement doit être loué nu, en tant que résidence principale ;
• un engagement de location de 9 ans est requis ;
• les loyers doivent respecter des plafonds (intermédiaire, social ou très social) ;
• la location à un membre du cercle familial proche est interdite.

Le principe central : l’amortissement appliqué aux loyers

Le cœur du dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement appliqué aux revenus locatifs.

Concrètement, l’investisseur peut déduire de ses loyers une fraction de la valeur du logement (hors terrain), répartie sur plusieurs années. Cette déduction s’ajoute aux charges déjà admises dans le cadre du régime réel, comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou la taxe foncière.

L’objectif est de réduire, voire de neutraliser, l’imposition sur les loyers au cours des premières années de détention, sans modifier le montant effectivement perçu.

Les principales modalités attendues

Les modalités précises du dispositif doivent être confirmées par les textes réglementaires. À ce stade, l’architecture annoncée s’articule autour des éléments suivants :

Amortissement annuel selon le niveau de loyer :

• 3,5 % pour un loyer intermédiaire ;
• 4,5 % pour un loyer social ;
• 5,5 % pour un loyer très social.

Plafonds annuels de déduction :

•  entre 8 000 € et 12 000 € pour les logements neufs, selon la catégorie de loyer.

Base amortissable :

• environ 80 % de la valeur du bien, hors terrain.

Ancien rénové :

• travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition ;
• taux d’amortissement inférieurs à ceux du neuf.

Application territoriale :

• absence de zonage, dispositif applicable sur l’ensemble du territoire.

Ces éléments dessinent une logique centrée sur l’amortissement du bien, plutôt que sur un pourcentage de réduction d’impôt. Ils devront être confirmés et précisés par les décrets d’application publiés au Journal officiel.