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Bail réel solidaire : devenir propriétaire pour moins cher

Publié le 11 mai 2022Mis à jour le 09 janvier 2024

Face à l’augmentation des prix de l’immobilier, il n’est pas toujours évident d’accéder à la propriété. Heureusement, il existe aujourd’hui des dispositifs comme le bail réel solidaire (BRS). Ce système, qui dissocie bâti et foncier, permet aux ménages modestes de devenir propriétaires d’un logement neuf ou récent à des tarifs très avantageux. Explications.

Un dispositif qui facilite l’accession à la propriété

Le bail réel solidaire est un dispositif qui facilite l’accession à la propriété pour les ménages les plus modestes. Introduit en 2014 par la loi Alur, il est effectif depuis 2016. Aujourd’hui, un grand nombre de programmes basés sur ce dispositif sortent de terre un peu partout en France.

Le bail réel solidaire est conclu entre un OFS (organisme foncier solidaire) et un acheteur (qualifié de « preneur »). Principale originalité du dispositif : la dissociation du foncier et du bâti. En effet, avec le BRS, le terrain sur lequel est construit le logement demeure la propriété de l’organisme foncier solidaire.

Pour l’acheteur, cette dissociation se traduit par une économie conséquente, car en règle générale, le foncier représente 15 % à 30 % du prix total d’un projet immobilier. Par ailleurs, si le logement est neuf, c’est une TVA réduite de 5,5 % qui s’applique (contre 20 % dans le cadre d’un programme traditionnel).

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Le bail réel solidaire n’est pas un dispositif qui se destine à tous : il est assujetti à des conditions de ressources et s’applique uniquement aux résidences principales.

Les plafonds de ressources

En premier lieu, l’acquéreur doit justifier de ressources inférieures aux plafonds suivants (c’est le revenu fiscal de l’année N-2 qui est pris en compte pour décider de l’éligibilité) :

Zone A (et A bis)

Zones B1 Zone B2 ou C
Personne seule 37 581 € 37 581 € 32 673 €

2 personnes sans personne à charge 

(hors jeune ménage)

56 169 € 56 169 € 43 633 €

3 personnes 

ou personne seule + 1 personne à charge 

ou jeune ménage

73 630 € 67 517 € 52 471 €

4 personnes 

ou personne seule + 2 personnes à charge

87 909 € 80 875 € 63 347 €

5 personnes 

ou personne seule + 3 personnes à charge

104 592 € 95 739 € 74 518 €

6 personnes 

ou personne seule + 4 personnes à charge

117 694 € 107 738 € 83 983 €
Par personne supplémentaire 13 116 € 12 005 € 9 368 €

Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'Azur, et communes particulièrement tendues (Genevois, Lyon, Annecy, Deauville, Bordeaux…).

Zone A bis : Paris et 76 communes d’Île-de-France
Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, pôles de la grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d'Azur, Outre-mer, et quelques agglomérations au marché tendu.
Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes périphériques des secteurs tendus (grande couronne parisienne, zones littorales ou frontalières, Corse).
Zone C : Reste du territoire.

Pour connaître le zonage de votre commune, vous pouvez utiliser ce simulateur

Un dispositif qui concerne uniquement la résidence principale

Pour bénéficier du bail réel solidaire, l’acquéreur doit s’engager à utiliser le logement en tant que résidence principale. Il devra donc l’occuper au minimum huit mois par an. 

Par ailleurs, en fonction de sa commune de résidence, le propriétaire bénéficiera d’un abattement de la taxe foncière compris entre 30 % et 100 %.  

Vente, transmission : les règles à respecter

Le bail réel solidaire est conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans. Il est « rechargeable » à chaque vente ou transmission, ce qui permet de préserver la valeur du bien lorsque celui-ci change de mains. Toutefois, comme il s’agit d’un dispositif dit « responsable », l’éventuelle plus-value sera encadrée par l’organisme foncier solidaire qui a conclu le bail. Par ailleurs, lorsque le bien change de mains, le nouvel acquéreur doit justifier d’un niveau de ressources conforme aux plafonds définis.

Dans le cas d’une transmission, si les héritiers ont des revenus supérieurs aux plafonds prévus, ils disposent d’un an pour céder le bien à un ménage éligible.

Quels sont les droits du propriétaire ?

Le propriétaire d’un logement acquis grâce à un bail réel solidaire dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, à quelques exceptions près :

  • les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition ;
  • les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
  • l’établissement ou la modification du règlement de copropriété pour ce qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Où trouver des programmes BRS ?

Depuis 2016, on trouve de plus en plus de programmes BRS sur l’ensemble du territoire. En 2024, leur nombre s’élève à 137. En Île-de-France, on compte 21 organismes fonciers solidaires. On en trouve également 23 en Nouvelle-Aquitaine, 25 en Auvergne-Rhône-Alpes, 22 en Provence-Alpes-Côte d’Azur ou encore 16 en Bretagne. 

Carte des OFS agréés ou en projet en France (décembre 2022)

Pour accéder à la liste complète des organismes fonciers solidaires qui proposent des programmes BRS, rendez-vous ici.

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