Quand commencez-vous réellement à rembourser votre bien immobilier neuf ?

Les coûts annexes lors de l’achat d’un bien neuf

Le prix d’un bien immobilier neuf ne se limite - malheureusement - pas à son étiquette. Il faut ajouter les frais de notaire, les coûts liés au crédit, les frais de dossier… La liste est longue ! Certains sont incontournables, d’autres optionnels.

Les frais de notaire

Commençons par une bonne nouvelle ! Vous allez bénéficier de frais de notaire réduits si vous achetez un bien immobilier neuf, c’est-à-dire un logement qui sort de terre – que vous avez acheté sur plans, ou un bien construit il y a moins de cinq ans et qui n’a pas encore été habité.

Dans le neuf, les frais de notaire s’élèvent à 2-3 % du prix du bien (contre 7 à 8 % dans l’ancien).

Les intérêts d’emprunt

« Emprunter, ça coûte de l’argent ». La banque met à votre disposition une grosse somme d’argent dont vous pouvez profiter immédiatement, mais il y a un prix à payer : les intérêts. Ils sont proportionnels au capital emprunté.

L’assurance de prêt

L’assurance de prêt, ou assurance emprunteur, offre une protection précieuse en cas de coup dur. Elle couvre les risques tels que le décès, l'invalidité, l'incapacité, et parfois même la perte d'emploi, garantissant à la fois la sécurité du remboursement du prêt pour l'emprunteur et pour la banque. Elle représente un coût non négligeable. L’âge, l’état de santé, le mode de vie et le montant du capital emprunté font partie des facteurs qui influencent le prix de l’assurance emprunteur.

Le coût de cette assurance représente généralement 0,2 % à 0,5 % du capital emprunté par an.

Les frais de dossier

Une enseigne n’est pas l’autre ! Ces frais administratifs liés à la constitution du dossier de crédit peuvent varier considérablement d’une banque à l’autre. Certaines vous en feront même cadeau.

En moyenne, il faut compter entre 0,5 % et 1,5 % du montant total emprunté.

Les frais de garantie

La banque ne prête pas sans filet ! Avant de vous confier ses précieux billets, elle veut des garanties. En cas de coup dur – comprenez, si vous arrêtez de rembourser – elle doit pouvoir récupérer son argent. Pour cela, elle demande une garantie, qui peut se présenter sous différentes formes : une hypothèque sur le bien acheté, une caution d'un organisme spécialisé, ou encore un privilège de prêteur de deniers. Comptez environ 1,5 % pour une hypothèque. Pour une estimation plus précise, vous pouvez utiliser le simulateur de l’ADIL.

Les frais de courtage

La perspective de frapper aux portes de plusieurs établissements bancaires et de négocier pour obtenir les meilleurs taux vous donne des boutons ? Si vous n’avez pas le temps ou l’envie de réaliser ces démarches, vous pouvez passer par un intermédiaire. Le courtier se chargera de trouver l’offre de prêt la mieux adaptée à votre profil et négociera pour obtenir un taux attractif. Ses services ne sont bien sûr pas gratuits. Comptez en moyenne 1 % du prix de vente.

Calcul de la durée d’amortissement d’un bien neuf : un exemple concret

Pour calculer la durée d’amortissement d’un bien immobilier neuf, c’est facile : il suffit d’additionner tous les frais annexes et de les diviser par votre mensualité. Mais rien n’est plus parlant qu’un exemple concret.

Imaginons que vous souhaitez acheter un appartement neuf d'une valeur de 270 000 € (avec TVA). Vous avez un apport de 50 000 € et vous souscrivez un prêt sur 20 ans, à un taux de 3,25 %. 

Estimation des frais annexes :

• Frais de notaire : environ 5000 €
• Intérêts d’emprunt : 104 000 €
• Assurance emprunteur : 19 800 € (0,36 % du montant emprunté)
• Frais de dossier : 1100 € (0,5 % du montant emprunté)
• Frais d’hypothèque : 3300 € (1,5 % du montant emprunté)

Le coût total des frais annexes s’élève à 133 200 €.

Avec des mensualités de 1131 € (assurance incluse), vous mettrez un peu plus de 118 mois à rembourser ces frais annexes. Autrement dit, vous commencerez réellement à payer votre bien après environ 9 ans et 10 mois.

Conseils pour réduire la durée d’amortissement dans le neuf

Cela vous semble une éternité ? Vous pouvez réduire la durée d’amortissement de votre bien immobilier neuf. Voici comment !

Négocier les frais et le taux

Tout – enfin presque – peut être négocié :

• Vous pouvez faire baisser le taux du prêt en constituant un bon dossier (revenus stables, apport personnel important…), en faisant jouer la concurrence, en soulignant votre loyauté ou en souscrivant d’autres assurances au sein de l’établissement.
• Le notaire peut vous accorder une remise sur ses honoraires allant jusqu’à 20 %. Elle s’applique sur les tranches supérieures à 100 000 €.
• Les frais de dossier peuvent également faire l’objet de négociation, en utilisant les mêmes arguments que pour le taux du crédit.

Comparer les différentes offres d’assurance emprunteur

Bien qu’elle ne soit pas obligatoire d’un point de vue légal, l’assurance emprunteur est presque toujours exigée par les banques. Si la banque peut vous obliger à en prendre une, elle ne peut pas vous imposer la sienne ! La loi Hamon vous permet de choisir votre propre assureur. Comparez les offres pour trouver la plus adaptée à votre profil. Faites la chasse aux garanties inutiles qui peuvent alourdir la facture. Une assurance emprunteur optimisée peut contribuer à raccourcir la durée d'amortissement du crédit.

Raccourcir la durée du prêt

En modifiant la durée du prêt, vous pouvez diminuer de quelques mois – voire de plusieurs années – le temps nécessaire pour amortir votre bien immobilier.

Reprenons les chiffres présentés dans l’exemple. Si la durée du prêt est ramenée à 20 ans, les intérêts d’emprunt chutent à 89 600 € et l’assurance emprunteur à 15 840 €. Les mensualités atteignent alors 1 356 € (assurance incluse). Le coût total des frais annexes est réduit à 114 840 €, soit environ 85 mois (7 ans et 1 mois) de mensualités avant de commencer à rembourser réellement la valeur du bien. C’est près de 3 ans de moins qu’avec un prêt de 25 ans.

Comment raccourcir la durée d’un prêt immobilier ? Plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez :

• Augmenter le montant des mensualités afin de rembourser plus rapidement le capital emprunté ;
• Faire des remboursements anticipés (sans pénalité en fonction de ce qui est prévu dans le contrat de prêt) si vous touchez un héritage, par exemple ;
• Renégocier votre prêt lors d’une baisse des taux. En obtenant un taux plus avantageux, vous pourrez réduire la durée de votre crédit.

Augmenter l’apport personnel

Plus vous mettez d’argent sur la table, plus vous réduisez le capital emprunté. Mécaniquement, vous diminuez les intérêts d’emprunt, le coût de l’assurance emprunteur, les frais d’hypothèque et les frais de dossier. Pensez aux donations ! Elles peuvent se faire entre parents et enfants, mais pas seulement.