Première mise en location d’un logement neuf : ce qu’il faut savoir pour bien commencer

Les défis d’une première location dans le neuf

Neuf ne veut pas dire parfait

Recevoir un appel de son locataire en panique en plein hiver parce que le chauffage ne fonctionne plus ou parce qu’il constate des traces d’humidité sur les murs, ça peut aussi arriver dans le neuf. Malgré une construction récente, des défauts peuvent apparaître. La bonne nouvelle ! Gérer ces problèmes vous coûtera un peu de temps et d’énergie, mais vous ne dépenserez pas un seul centime. Les défauts, qu’ils concernent les finitions, les équipements ou le bâti en lui-même, sont couverts par les garanties constructeurs.

Le premier locataire, un bêta-testeur

Certains défauts sautent aux yeux et peuvent être repérés d’un coup d’œil lors de la livraison du logement. D’autres, en revanche, sont moins évidents et peuvent apparaître seulement à l’usage. C’est le cas par exemple :

• D’un robinet qui fuit légèrement. Une fuite discrète peut se manifester après quelques jours ou semaines d’utilisation, malgré une pression normale lors de la livraison.
• De joints de carrelage mal posés. Des défauts mineurs peuvent ne pas être visibles au premier coup d’œil, mais avec le temps et l’humidité, ils peuvent se détériorer et devenir plus apparents.
• D’un chauffage qui ne fonctionne pas correctement dans toutes les pièces. Il est possible que le chauffage semble marcher lors de la visite, mais qu’une pièce soit systématiquement plus froide ou que le système mette du temps à chauffer.
• D’un problème d’isolation phonique. Difficile de se rendre compte de l’isolation réelle d’un logement lors d’une visite ! Ce n’est qu’en y vivant qu’on peut constater si les bruits extérieurs ou des voisins sont trop présents.

La personne la mieux placée pour détecter ces défauts, c’est votre premier locataire ! « Testeur » malgré lui du logement, il est le plus à même de déceler ces problèmes qui apparaitraient à l’usage – mais aussi ceux que vous n’auriez pas repérés lors de la livraison du logement.

Anticiper les problèmes dès la livraison

Vous n’avez pas forcément envie d’être appelé par votre locataire un dimanche après-midi parce qu’il a des difficultés à ouvrir ou fermer la porte de la chambre du petit dernier. Comme indiqué précédemment, certains défauts peuvent être facilement repérés lors de la livraison. Pour une première location réussie et sereine, ayez l’œil au moment de la remise des clés.

Inspecter rigoureusement le logement avant la mise en location

Avant de mettre votre appartement neuf en location, inspectez-le sous toutes ses coutures. Ne laissez rien au hasard ! Le jour de la livraison, soyez prêt, reposé et équipé pour traquer le moindre défaut. Vous aurez besoin :

• Des plans du logement pour vérifier que tout est conforme à ce qui était prévu ;
• D’un niveau à bulles, d’un fil à plomb… voire d’une bille que vous ferez rouler au sol pour vous assurer que tout est bien droit ;
• D’un mètre pour prendre des mesures en cas de doute ;
• D’un chargeur de téléphone pour vérifier si toutes les prises fonctionnent correctement ;
• D’une ampoule pour tester l’éclairage de chaque pièce ;
• D’un mouchoir en papier pour contrôler la circulation de l’air.

Cette visite est une étape clé avant la première mise en location d’un logement neuf. Prenez-la au sérieux, comme vous le feriez pour un examen ou un entretien d’embauche :

• Soyez attentif aux moindres détails. Passez chaque pièce au peigne fin. État des peintures, alignement des lames du parquet…
• Testez tous les équipements : portes, fenêtres, robinetterie, chauffage, électricité…
• Faites-vous accompagner par un proche et/ou un professionnel. Deux paires d’yeux valent mieux qu’une ! S’il s’agit d’un regard expert, c’est encore mieux. Ces personnes pourront vous apporter un regard neutre et objectif, et repérer des défauts qui vous auraient échappé. 
• Posez des questions au promoteur si vous avez un doute sur un élément particulier.

Si vous constatez des anomalies, notez-les sur le procès-verbal de livraison.

Les garanties constructeur : votre filet de sécurité

Dans le neuf, tout est sous garantie… mais pas ad vitam aeternam.

• Les défauts apparents peuvent être signalés dans un délai d’un mois ;
• Les défauts non apparents lors de la livraison peuvent être signalés au promoteur pendant un an, quelles que soient leur nature et leur gravité ;
• Les équipements sont assurés pendant deux ans ;
• Le gros œuvre est sous garantie pendant dix ans.

Vous disposez d’un délai précis pour chaque type de défauts. Ainsi, après un an, il est trop tard pour signaler un câblage apparent, des portes ou des fenêtres mal posées ou des traces de peinture qui ont coulé le long des boiseries.

Gérer les malfaçons et activer les garanties

Pour activer une des garanties, vous devez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur.

L’importance d’une bonne communication avec le locataire

Vous l’avez compris, il est essentiel d’établir une relation de confiance et une bonne communication avec votre premier locataire. Encouragez-le à signaler toute anomalie – même minime – rapidement pour que vous puissiez agir vite et profiter des garanties du neuf en toute sérénité.

Pour qu’il se sente libre de vous contacter à tout moment, choisissez un canal dédié pour centraliser tous ses retours : email, téléphone, formulaire. Mettez en place un outil simple et efficace qui vous convient à tous les deux. Ne lui proposez pas de vous appeler si votre téléphone est sans cesse en mode avion. Il pourrait se décourager rapidement.

Pas de nouvelles, bonnes nouvelles ? Oui et non ! Contactez-le régulièrement pour vous assurer qu’il n’y a pas de nouveaux problèmes.

N’hésitez pas à communiquer avec votre locataire sur les démarches entreprises : expliquez-lui que vous avez transmis le problème au promoteur et que vous suivez de près sa résolution. Cette attitude proactive favorisera une relation de confiance et facilitera les échanges futurs.

Différencier les problèmes urgents des défauts mineurs

Votre locataire vous signale un problème ? Apprenez à distinguer les vraies urgences des petits tracas afin d’agir avec calme et sérénité en toutes circonstances.

Les urgences immédiates

Une panne de chauffage en plein hiver ? Une fuite d’eau qui menace d’inonder la salle de bains ? Agissez au plus vite ! Faites appel à un professionnel et conservez les factures afin de pouvoir les transmettre au promoteur.

Les défauts mineurs

Il manque un peu de peinture dans le coin d’une pièce ? L’une des portes de la cuisine est rayée ? Si certaines finitions laissent à désirer, vous pouvez regrouper les signalements et les transmettre de manière groupée au promoteur.

Bon à savoir : Signaler les défauts, mais pas n’importe comment ! Demandez à votre locataire de prendre plusieurs photos sur lesquelles le problème est bien visible. Joignez-les au courrier envoyé au promoteur. Dans celui-ci, précisez la nature du problème, sa localisation et la date de sa découverte.

Suivre les délais et relancer le promoteur

Vous avez signalé le(s) problème(s) au promoteur ? La balle est dans son camp ! C’est à lui de contacter l’entrepreneur pour réparer ces défauts. Les réparations doivent être effectuées dans un délai fixé en commun par les deux parties. Il tarde à les réaliser ? Au besoin, vous devrez le mettre en demeure. S’il fait toujours la sourde oreille, vous n’aurez d’autre choix que de saisir le tribunal de grande instance.

Comme vous pouvez le constater, la première mise en location d’un logement neuf n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Envie de vous épargner tous ces potentiels tracas ? Déléguez en confiant la gestion de votre appartement neuf à une agence. Assurez-vous de son expertise avec les logements neufs. Elle doit connaître les procédures liées aux garanties constructeur et être prête à gérer les signalements du locataire.