Location vide ou meublée : que choisir pour votre appartement neuf ?

Location vide ou meublée : quelles différences ?

Pour vous aider à bien choisir, commençons par examiner les particularités de ces deux types de location.

Les équipements fournis

Comme son nom l’indique, la location vide consiste à louer un logement nu, sans mobilier. Les locataires peuvent le personnaliser en le meublant selon leurs goûts.

Louer meublé consiste à proposer un logement déjà équipé, où les locataires n’auront plus qu’à poser leurs valises. Vous l’avez compris, un lit, une table et quatre chaises ne suffisent pas. Pour être qualifié de meublé, le bien loué doit comporter un minimum d’équipements :

• Une literie avec couette ou couverture ;
• Des volets ou des rideaux dans les chambres pour éviter d’être réveillé par le soleil ;
• Des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes pour préparer ses repas ;
• Des ustensiles de cuisine et couverts en nombre suffisant pour tous les occupants ;
• Un réfrigérateur et un congélateur ou compartiment congélation (maximum -6 °C) ;
• Une table et des chaises ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d’entretien adapté au type de revêtement de sol (aspirateur pour de la moquette, un balai et une serpillière pour faire briller le carrelage…).

La durée du bail et du préavis

Pour un logement vide, la durée du bail est de trois ans minimum, et le préavis de trois mois (un mois en zone tendue). En cas de location meublée, le bail est de minimum un an. Il est réduit à neuf mois pour les étudiants. Le préavis est également plus court puisqu’il est fixé à un mois. Autant dire que vous n’aurez pas le temps de vous tourner les pouces entre deux locataires !

Le dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie correspond à un mois de loyer (hors charges) pour la location vide. Pour une location meublée, vous pouvez exiger du locataire qu’il verse l’équivalent de deux mois de loyer (toujours hors charges) en guise de garantie. Simple question de proportionnalité : vous confiez votre bien immobilier, mais aussi du mobilier et des équipements. Le risque de dégâts potentiels est donc plus élevé. Le dépôt plus important sert de protection financière en cas de détérioration de ces biens.

Le montant des loyers

À superficie égale, un logement meublé se loue environ 10 % à 30 % plus cher qu’un logement vide. Logique ! Vous fournissez un appartement clé en main, épargnant à vos locataires la tournée des magasins d’ameublement, les joies du transport de lourdes caisses et le plaisir intense du montage des meubles en kit.

Gardez cependant à l’esprit qu’il ne s’agit pas d’un gain net. Vous devrez payer les meubles et équipements de votre poche, assurer leur entretien et prévoir une somme pour leur renouvellement.

La fiscalité

En location vide, les revenus sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux sont disponibles :

• Le régime micro-foncier : vous déclarez vos loyers et bénéficiez automatiquement d’un abattement de 30 %. Par exemple, si vous percevez 12 000 € de loyers par an, vous êtes imposé sur 8 400 €.
• Le régime réel : vous pouvez retrancher toute une série de dépenses de vos loyers annuels pour réduire votre base imposable. Parmi les charges déductibles, citons les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les provisions pour charges de copropriété, les dépenses pour les réparations et l’entretien, la taxe foncière, etc. Le résultat est négatif ? On parle alors de déficit foncier. Vous pouvez imputer ce déficit sur votre revenu global, avec une limite de 10 700 € par an.

Si vous louez votre bien meublé, vos revenus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comme pour la location vide, vous avez le choix entre deux régimes :

• Le régime micro-BIC : comme pour la location vide, vous bénéficiez d’un abattement sur vos loyers déclarés. Avec une différence de taille ! En micro-BIC, l’abattement grimpe à 50 % et le plafond à 77 700 €. Au-delà de 77 700 €, vous n’avez plus le choix et basculez vers le régime réel.
• Le régime réel : vous pouvez déduire vos frais et charges de vos bénéfices. Ce régime vous donne la possibilité d’amortir votre bien immobilier, mais aussi le mobilier qu’il contient.

Les critères pour choisir entre location vide ou meublée

Voici les points à considérer avant d’opter pour la location vide ou meublée.

Votre budget de départ

Opter pour la location meublée implique de disposer d’une somme d’argent à investir dès le départ : vous devrez payer les meubles et équipements, assurer leur entretien et prévoir une somme pour leur renouvellement. Vos finances sont plutôt serrées et vous songez à équiper le logement à moindre coût en donnant une seconde vie aux meubles qui prennent la poussière dans votre garage depuis des mois ? C’est tentant, mais c’est une mauvaise idée. Il s’agit de meubler un logement, pas de vider un grenier. Pour attirer les locataires, votre bien doit être meublé avec goût. Exit le mobilier hérité de votre grand-mère, les rideaux vintage et le grille-pain qui date de Mathusalem.

La localisation du bien

Pouvoir louer son logement plus cher, c’est bien, mais encore faut-il qu’il trouve preneur ! Pour limiter le risque de vacance locative, optez pour la bonne stratégie selon l’endroit où est situé le bien et le type de locataires auquel il s’adresse : 

• La location meublée attire les locataires en quête de flexibilité comme les étudiants et les professionnels en mobilité. C’est l’idéal si votre bien à louer se trouve dans une grande ville, dans une zone universitaire ou dans un secteur à forte mobilité professionnelle.
• Les logements vides, en particulier ceux situés dans des zones résidentielles, séduisent les locataires qui souhaitent s’installer durablement comme les familles.
• En location meublée, le turnover est plus fréquent. Prenez donc le temps de vérifier l’importance de la demande.

Le régime fiscal

Vous l’avez compris, la fiscalité est plus avantageuse pour une location meublée, surtout dans le cas d’un bien immobilier neuf. Le régime réel foncier ne permet de déduire que les travaux de réparation et d’entretien et d’amélioration. Votre logement étant neuf, il y a peu de chance que la facture soit salée. 

Avec le régime BIC réel, vous pourrez déduire tous types de travaux, y compris ceux d’agrandissement, amortir les frais d’acquisition et le mobilier. Notez que ces chiffres concernent uniquement les locations de longue durée. Si vous décidez de mettre votre logement en location pour de courtes périodes, l’abattement est réduit à 30 %, avec un plafond de 15 000 €.

La stratégie patrimoniale

La loi Finances 2025 a introduit des changements dans la fiscalité pour les loueurs en meublé non professionnels, statut dont vous bénéficiez si vous louez un bien meublé et générez des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 € ou 50 % des revenus globaux de votre foyer. Depuis février 2025, le montant des amortissements déduits chaque année entre en compte dans le calcul de la plus-value en cas de revente.

Si vous avez l'intention de vous séparer de votre bien d’ici une dizaine d’années pour couler une retraite paisible aux Bahamas, la location meublée avec taxation au régime réel n’est probablement pas l’option la plus avantageuse.

Votre profil investisseur

Plus rentable sur le papier, la location meublée est également plus contraignante en termes de temps et de gestion. Vous devrez remplacer les meubles en cas d’usure, assurer l’entretien des équipements et chercher régulièrement de nouveaux locataires.

Pour affiner votre choix, tenez donc aussi compte de votre personnalité et du temps dont vous disposez. L’idée de publier des annonces immobilières et de multiplier les visites vous donne des boutons ? Trouver le locataire parfait, c’est un peu comme partir en quête du Graal ? Les états des lieux à répétition vous rebutent ? Si vous avez répondu oui à toutes ces questions, la location meublée n’est peut-être pas le type d’investissement fait pour vous.