Devenir propriétaire en PSLA, étapes et conditions

Comprendre le Prêt Social Location-Accession 

Qu’est-ce que le PSLA ?

Contrairement à ce que son nom pourrait laisser penser, le Prêt Social Location-Accession (PSLA) n'est pas un prêt bancaire classique. Il s’agit d’un dispositif complet d'accession sociale à la propriété créé par l'État en 2004 pour les ménages modestes. Il permet d'acquérir sa résidence principale neuve via un mécanisme d'achat immobilier progressif en deux étapes : une période locative, suivie de la levée d’option d’achat.

Vous commencez par louer le bien immobilier neuf afin de le « tester » et de vérifier votre capacité financière. Tous les feux sont au vert – vous vous y sentez comme un poisson dans l’eau et vous n’avez pas la corde au cou en fin de mois ? Vous pouvez devenir propriétaire à un prix avantageux en levant l’option d’achat. Cerise sur le gâteau : vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce financier : une TVA réduite à 5,5 % et une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Comment fonctionne la location-accession ?

La location-accession fonctionne en deux phases :

1.      Une phase locative ou « phase d’occupation »

Pendant cette période, vous êtes locataire du logement neuf. En contrepartie, vous payez une redevance mensuelle.

Cette redevance comporte deux parties :

• Une indemnité d’occupation (la part locative) : elle s’apparente au loyer. Sa particularité ? Cette indemnité est plafonnée selon la surface du bien immobilier et la zone géographique où il est situé.
• Une épargne (la part acquisitive) : cette somme constitue une épargne en vue de l’achat futur.

2.      Une phase acquisitive ou « levée d’option »

C'est le moment où vous décidez d'exercer votre option d'achat pour devenir propriétaire du logement neuf. Pas de mauvaise surprise concernant le prix de vente ! Il est connu d’avance : les conditions financières ont été fixées dans le contrat de location-accession.

Quel est le rôle de la part acquisitive dans le PSLA ?

La part acquisitive est l’un des éléments clés du PSLA. Cette somme versée chaque mois vous permet de construire progressivement votre propre apport personnel. Au moment de la levée d’option, c’est-à-dire lorsque vous décidez d’acquérir le logement, le total de cette épargne bloquée est déduit du prix de vente.

Vous décidez de ne pas acheter le logement ? La totalité des sommes que vous avez versées au titre de la part acquisitive vous est intégralement restituée. L'argent que vous avez mis de côté pour l'achat n'est donc jamais perdu.

Éligibilité et conditions

Qui est éligible au PSLA ?

Le PSLA est un dispositif visant à faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes. Il est réservé à ceux qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale mais n’ont pas les moyens d’acheter sur le marché immobilier classique. L’éligibilité au PSLA repose sur plusieurs critères :

• Des plafonds de ressources : pour bénéficier du PSLA, vos revenus ne doivent pas dépasser les plafonds réglementaires. Ces plafonds varient selon la composition du ménage et la zone géographique du logement. Ils sont revalorisés chaque année, au 1er janvier.
• Les critères de sélection des opérateurs : les structures proposant ces logements (sociétés coopératives d'HLM, organismes sociaux) peuvent appliquer leurs propres règles de sélection. Dans la majorité des cas, la priorité est accordée aux personnes accédant pour la première fois à la propriété (n'ayant pas détenu leur habitation principale au cours des 24 derniers mois).
• La solvabilité du candidat : la signature du contrat de location-accession ne peut intervenir qu'après obtention par le vendeur d'une attestation bancaire écrite certifiant que vous êtes en mesure d'assumer financièrement cet engagement.

Le logement PSLA doit-il obligatoirement être une résidence principale ?

Oui. Il s’agit d’une des conditions essentielles pour prétendre au prêt social location-accession. Dès la signature du contrat, vous devez vous engager à en faire votre résidence principale, autrement dit à y vivre au moins 8 mois par an. Vous ne pouvez donc pas en faire votre résidence secondaire, ni louer le logement à des tiers, sous peine de perdre les avantages fiscaux obtenus lors de l’achat (TVA à 5 ,5 %, exonération de la taxe foncière…).

Et si vous êtes muté à l’autre bout de la France ? Ce cas de figure fait partie des exceptions légitimes, au même titre que le divorce ou la dissolution d’un PACS, une invalidité reconnue ou encore le décès de l’accédant ou d’un descendant.

Le PSLA est-il réservé aux primo-accédants ?

Non. Bien que les bénéficiaires du PSLA soient souvent des primo-accédants, cette formule ne leur est pas réservée. Le PSLA est un dispositif d’accession sociale, centré avant tout sur les ressources financières du ménage. Les principales conditions à respecter pour être éligible sont liées aux ressources et à l’usage du bien. Votre passé de propriétaire n’est donc pas un frein.

Aspects financiers

Combien coûte un logement neuf en PSLA ?

Prenons un exemple illustratif (hors assurances, frais de garantie et conditions bancaires):

Vous souhaitez acheter un appartement neuf en PSLA de 60 m2 situé en zone B1 :

• Prix de vente du logement : 200 000 €
• Redevance mensuelle : 750 €/mois
• Montant de la fraction acquisitive : 250 €/mois
• Durée de la phase locative : 4 ans (48 mois)

1. Calcul de la décote annuelle

Pendant les 4 années de location, le prix de vente est réduit de 1 % par an :

Décote totale : 4 x 1 % x 200 000 € = 8000 €

Prix de vente après décote : 200 000 € – 8000 € = 192 000 €

2. Calcul de l’épargne cumulée

Durant la période locative, vous versez chaque mois 250 € de part acquisitive :

Part acquisitive cumulée : 48 x 250 € = 12 000 €.

3. Prix de vente ajusté

Le prix de vente final que vous devrez financer par prêt immobilier est donc :

200 000 € - 8000 € - 12 000 € = 180 000 €

Quels sont les avantages financiers et fiscaux du PSLA ?

Outre la minoration du prix de vente de 1 % chaque année et les prix plafonnés, le PSLA offre de nombreux avantages financiers et fiscaux :

• un taux de TVA réduit à 5,5 % (au lieu du taux standard de 20 %) ;
• une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans (qui commence l’année qui suit celle de l’achèvement de la construction) ;
• la possibilité de contracter un prêt à taux zéro (PTZ) pour financer une partie du bien sans payer d’intérêts ;
• la possibilité de cumuler avec le prêt accession d’Action Logement, sous conditions ;
• des frais de notaire réduits à 2 - 3 % du prix de vente (contre 7 à 8 % dans l’ancien).

La sécurisation et la revente

Que se passe-t-il en cas de non levée d’option ?

La période de location prévue par le contrat arrive à son terme et vous avez décidé de ne pas acheter le logement ? Comme indiqué précédemment, vous n’êtes pas pieds et poings liés. Si vous ne levez pas l’option d’achat, le contrat de location-accession prend fin et vous récupérez toutes les sommes versées au titre de la part acquisitive. L’article 10 de la loi du 13 juillet 1984 précise que cette somme doit vous être restituée dans un délai maximum de trois mois à compter de votre départ.

Quelles garanties le PSLA offre-t-il à l'accédant ?

Le PSLA vous offre un véritable filet de sécurité.

La garantie de rachat 

Vous rencontrez des difficultés imprévues après l’acquisition du logement ? Perte d’emploi prolongée, mutation professionnelle à plus de 70 kilomètres, séparation, décès… Le PSLA vous protège en cas de coup dur. L’organisme vendeur s’engage à racheter le bien pendant 15 ans à compter de la levée d'option selon un barème établi lors de la signature.

Durant les cinq premières années suivant votre achat, le rachat s'effectue au prix d'acquisition initial. Vous récupérez donc l'intégralité de votre investissement. Au-delà de cette période, une décote de 2,5 % par année écoulée s'applique jusqu'à la quinzième année.

Vous savez ainsi exactement à quoi vous attendre.

La garantie de relogement 

Que vous décidiez finalement de ne pas acheter ou que vous deviez revendre après un coup dur, vous bénéficiez d'une garantie de relogement pendant 15 ans. L'opérateur s'engage à vous présenter trois propositions de logements dans le parc locatif social, et ce, dans un délai maximum de six mois après votre demande.

Ces propositions doivent correspondre à vos besoins réels, en tenant compte de votre composition familiale, vos ressources financières et votre situation géographique. La seule condition pour bénéficier de cette garantie ? Vos revenus doivent être inférieurs aux plafonds du logement social PLUS au moment de la demande.

Dans quelles situations la garantie de rachat du logement s'applique-t-elle ?

Après l’acquisition, la garantie de rachat s’applique dans les situations suivantes :

• Décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur ;
• Décès du conjoint ou d’un descendant direct occupant le logement ;
• Mobilité professionnelle impliquant des trajets de plus de 70 kilomètres entre le domicile et le nouveau lieu de travail ;
• Chômage d’une durée supérieure à un an (avec attestation à l’appui) ;
• Invalidité reconnue ;
• Divorce ou dissolution d’un pacte civil de solidarité.

Ne vous y prenez pas trop tard : la garantie doit être mise en jeu dans un délai maximum d’un an suivant l’évènement. La demande doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception.