Baromètre des prix du logement neuf Analyse des principaux bassins de vie français : où saisir les meilleures opportunités en juin 2025 ?

Méthodologie

Le baromètre SuperNeuf de juin 2025 s’appuie sur l’analyse des prix médians constatés au 1er juin 2025 pour les appartements neufs de trois pièces commercialisés sur le site SuperNeuf.com. Les évolutions présentées dans cette étude comparent les prix relevés au 1er juin 2025 à ceux observés au 1er juin 2024, permettant ainsi de mesurer les principales tendances à l’échelle nationale et locale.

L’étude repose sur le découpage des aires d’attraction des villes défini par l’Insee en 2020. Ce zonage, désormais utilisé comme référence pour décrire les bassins de vie, permet de rendre compte de la réalité des dynamiques territoriales, en intégrant les mobilités domicile-travail.

Pour faciliter la lecture, les aires ont été regroupées en trois catégories :

• L’aire d’attraction de Paris, traitée séparément en raison de son poids démographique et immobilier unique ;
• Les grandes aires urbaines (plus de 700 000 habitants, hors Paris) ;
• Les aires urbaines intermédiaires (de 200 000 à moins de 700 000 habitants).

Certaines aires comportent plusieurs pôles, comme Paris, Marseille–Aix-en-Provence ou Toulon, où des pôles secondaires ont été distingués conformément au zonage Insee.

Enfin, l’analyse porte exclusivement sur la France métropolitaine. Les données issues des DROM-COM ainsi que de quelques territoires frontaliers (Luxembourg, Sarrebruck, Charleroi) n’ont pas été retenues, faute de volume d’offres suffisant pour en dégager des tendances représentatives. En revanche, les parties françaises des aires frontalières de Genève-Annemasse, Bâle et Lausanne sont intégrées au périmètre d’analyse.

Aire de Paris : une mosaïque contrastée, des opportunités réelles à saisir

Avec plus de 13 millions d’habitants et près de 2 000 communes, l’aire d’attraction de Paris constitue de loin le plus vaste bassin de vie de France. À noter que ce périmètre ne se limite pas à l’Île-de-France : il englobe également des territoires voisins, jusqu’aux portes de l’Eure-et-Loir, de l’Oise ou de l’Aube. Le marché du neuf y présente une diversité exceptionnelle, où les niveaux de prix et les évolutions varient fortement d’un territoire à l’autre.

Le pôle principal : des écarts très marqués malgré une relative stabilité globale

D’après les données observées au 1er juin 2025, le pôle principal de l’aire de Paris, qui regroupe Paris intra-muros, la petite couronne et une partie de la grande couronne, affiche un prix médian de 325 084 € pour un appartement neuf de trois pièces. Ce niveau traduit une légère baisse de –2,0 % sur un an. Mais derrière cette moyenne apparente, les écarts internes restent spectaculaires.

Dans la commune centre de Paris, les prix culminent toujours à des niveaux très élevés : 813 459 €, en progression de +2,6 % sur un an. Plusieurs communes du pôle affichent également des niveaux de prix particulièrement élevés, à l’image de Vanves (609 000 €, +20,8 %), Saint-Germain-en-Laye (658 446 €, +13,6 %) ou encore Rueil-Malmaison (488 813 €, +8,0 %).

À l’inverse, plusieurs communes restent positionnées sur des niveaux plus accessibles pour les ménages recherchant des prix modérés dans le neuf :

• Villeneuve-Saint-Georges : 230 000 € (+6,9 %)
• Évry-Courcouronnes : 237 700 € (+2,2 %)
• Roissy-en-Brie : 236 835 €

Certains secteurs connaissent également des reculs significatifs, ouvrant de nouvelles perspectives pour les acquéreurs : Antony (390 000 €, –18,8 %) et Poissy (298 197 €, –8,4 %).

Les pôles secondaires : des trajectoires différenciées

Quatre pôles secondaires structurent également l’aire de Paris : Meaux, Melun, Mantes-la-Jolie et Creil.
Chacun de ces pôles correspond à la commune éponyme et à quelques communes immédiatement adjacentes (3 ou 4 selon les cas), conformément au découpage Insee des pôles d’attraction.

• Meaux affiche une forte progression (+14,3 %, à 269 800 €).
• Melun reste stable (+0,5 %, à 251 500 €).
• Mantes-la-Jolie fléchit légèrement (–1,8 %, à 258 121 €).
• Creil enregistre un net recul (–15,0 %, à 191 900 €).

Ces pôles secondaires offrent ainsi, pour de nombreux ménages, des perspectives d’acquisition dans le neuf à des niveaux de prix plus accessibles que dans le cœur métropolitain francilien, tout en restant intégrés aux grands flux d’emploi de l’aire parisienne.

La couronne : un compromis prix/distance à surveiller

Hors pôles, la couronne affiche un prix médian de 260 667 €, en léger recul de –1,7 % sur un an. Ces territoires périphériques peuvent représenter un équilibre intéressant entre prix modérés et accessibilité au cœur métropolitain, sous réserve de la qualité de desserte et d’équipements.

À l’échelle globale de l’aire

Le 1er juin 2025, le prix médian d’un trois-pièces neuf dans l’ensemble de l’aire d’attraction de Paris s’établit à 310 273 €, soit un recul de –2,4 % sur un an. Mais, comme souvent dans l’immobilier francilien, cette moyenne globale masque des écarts considérables selon les localisations, justifiant une analyse localisée pour chaque projet d’acquisition.

Grandes aires urbaines : des contrastes marqués selon les territoires

Au sein des grandes aires urbaines de France métropolitaine (aires d’attraction de plus de 700 000 habitants, hors Paris), le marché du neuf conserve des disparités importantes d’une métropole à l’autre. En juin 2025, les écarts de prix traduisent des tensions locales spécifiques et des niveaux d’attractivité différenciés.

Pôles urbains : un éventail de prix toujours large

Les pôles de ces grandes aires présentent le 1er juin 2025 des prix médians allant de 240 000 € à près de 370 000 € pour un appartement neuf de trois pièces.

Cette fourchette souligne des niveaux d’accès au neuf sensiblement différents pour les ménages, selon les marchés locaux et la pression foncière propre à chaque agglomération.

Rennes (363 373 €) s’impose désormais parmi les pôles les plus chers, avec une hausse de +1,8 % sur un an. Lyon (348 300 €) reste à un niveau élevé malgré un léger recul (–2,5 %). Montpellier (303 400 €) marque une baisse (–7,2 %), tout comme Nantes (303 700 €, –8 %), tandis que Strasbourg (299 716 €) se stabilise. Bordeaux (296 525 €) recule nettement (–10 %), alors que Lille (283 760 €) est en légère progression (+2,1 %). 

Toulouse (272 000 €) et Marseille (271 848 €) figurent parmi les pôles les plus accessibles de ce classement, et enregistrent des baisses marquées, respectivement de –7,2 % et –12,1 %. Grenoble affiche le niveau de prix le plus bas (240 900 €) et la plus forte baisse annuelle (–13,2 %).

Pôle et couronne : des écarts qui traduisent les dynamiques locales

Les écarts entre pôle et couronne continuent de refléter l'équilibre complexe entre capacité financière des ménages et attractivité des centres-villes.

Dans l'aire de Rennes, l’écart entre le pôle (363 373 €) et la couronne (252 333 €) atteint plus de 111 000 €, constituant le plus fort différentiel observé parmi les grandes aires.
À Lyon, l’écart pôle/couronne reste également élevé (plus de 84 000 €), avec un pôle à 348 300 €.
Bordeaux et Strasbourg affichent des écarts plus modérés (25 000 à 28 000 €). Pour Lille il est de 17 000€.
À Nantes, l’écart entre le pôle (303 700 €) et la couronne (259 250 €) dépasse les 44 000 €, une configuration stable par rapport à 2024.
Montpellier affiche désormais un écart presque nul (1 700 €), alors qu’il atteignait plus de 70 000 € un an plus tôt.
Grenoble se distingue même avec une couronne plus chère que son pôle, un renversement encore rare à l’échelle nationale.

Panorama des grandes aires urbaines

Une lecture transversale des prix médians par aire met en lumière des contrastes marqués d’un territoire à l’autre, reflet de dynamiques foncières, économiques ou géographiques spécifiques.

Au 1er juin 2025, le prix médian d’un appartement neuf de trois pièces s’élève à 347 042 € dans l’aire de Genève–Annemasse, 309 500 € à Lyon, 303 232 € à Montpellier, 295 000 € à Nantes, 284 000 € à Strasbourg, 279 333 € à Rennes, 277 500 € à Marseille–Aix-en-Provence, 272 270 € à Lille, 267 000 € à Toulouse, et 243 900 € à Grenoble.

Genève–Annemasse affiche un profil à part, porté par l’attractivité du bassin d’emploi genevois et les écarts de prix avec le marché suisse. Les autres grandes aires présentent un éventail de valeurs resserré autour des 270 000 à 310 000 €, à l’exception de Grenoble, nettement en dessous de ce seuil.

Quelques repères à retenir

Ces différents indicateurs permettent de situer les points de tension et les secteurs où les opportunités restent encore possibles dans les métropoles.

• Lyon : la commune centre dépasse les 406 000 €, confirmant un marché toujours très tendu.
• Grenoble : pour la première fois, la couronne dépasse le centre.
• Montpellier : le différentiel s’est effacé en un an.
• Bordeaux : le pôle reste sous les 300 000 €, mais la commune centre reste bien plus chère (344 325 €).
• Rennes : écart encore marqué entre centre (368 412 €) et couronne (252 333 €).
• Nantes : recul marqué des prix dans toutes les composantes, mais des écarts stables entre centre et périphérie.
• Marseille – Aix-en-Provence : une aire multipolaire où Aix culmine à 519 000 €, tandis que Marseille affiche 271 848 € et Martigues 239 667 €.

Aires urbaines intermédiaires : des marchés contrastés selon les territoires

Entre 200 000 et 700 000 habitants, ces aires offrent des visages très contrastés. Leurs pôles affichent des écarts de prix qui vont du simple au double, et les dynamiques locales ne suivent pas toujours les grandes tendances nationales.

Des pôles aux profils très différenciés

Le 1er juin 2025, le prix médian dans les pôles des aires urbaines intermédiaires s’échelonne de 200 000 € à près de 450 000 €.

En tête, le pôle de Cannes–Antibes atteint 446 750 €, malgré un recul de 7,9 % sur un an. Annecy (430 467 €) et Nice (428 984 €) complètent le trio des pôles les plus chers. À l’opposé, plusieurs pôles conservent un niveau de prix très abordable : Besançon (205 000 €), Saint-Étienne (208 583 €) ou Valenciennes (211 900 €).

Entre ces extrêmes, un grand nombre de pôles se situent dans une fourchette comprise entre 250 000 et 300 000 € : Clermont-Ferrand (254 533 €), Nancy (254 857 €), Rouen (262 389 €), Caen (274 250 €), ou encore Orléans (300 583 €). Ces villes de taille moyenne proposent aujourd’hui une offre neuve accessible dans des contextes urbains bien dotés en services.

Certaines évolutions annuelles témoignent de mouvements notables, à la hausse comme à la baisse. Besançon voit le prix de son pôle reculer à 205 000 €, soit une baisse de –15,6 %. Quimper (–14,9 %, 233 570 €) et Amiens (–10,5 %, 233 367 €) enregistrent également des reculs significatifs. À l’opposé, Reims progresse fortement avec un prix de 330 000 € (+20,9 %), tout comme Valenciennes (211 900 €, +17,1 %) et Nîmes (287 888 €, +16,9 %).

Couronne : souvent plus abordable, parfois en surchauffe

Dans la majorité des aires urbaines intermédiaires, les communes de la couronne affichent des prix plus accessibles que les pôles. Cet écart atteint 142 260 € entre le pôle de Cannes-Antibes et la couronne ou encore 126 467 €  à Annecy. À Nice avec un prix de 336 250 € dans la couronne contre 428 984 € dans le pôle, l'écart est plus de 90 000 € à Nice. Des écarts importants sont également observés à Orléans (225 750 € contre 300 583 €) ou à Caen (221 887 € contre 274 250 €).

Mais cette hiérarchie ne se vérifie pas partout. Dans certaines aires, la couronne devance désormais le pôle, signe d’une pression foncière accrue ou d’un repositionnement de la demande. C’est le cas à Chambéry, où la couronne atteint 373 750 €, contre 319 000 € dans le pôle. À Saint-Étienne, l’écart est également net (252 400 € contre 208 583 €). C'est également le cas à Perpignan (307 900 € contre 275 496 €). À Saint-Nazaire, la hiérarchie s’inverse également, la couronne atteignant 343 000 €, soit 10 000 € de plus que le pôle (333 000 €). Enfin, dans d’autres bassins comme Tours (256 827 € contre 269 798 €), l’écart reste modéré, traduisant une forme d’équilibre entre accessibilité périphérique et attractivité centrale.

Ces configurations traduisent une tension croissante sur certaines premières couronnes, mais aussi des arbitrages budgétaires des ménages en quête de compromis entre prix, cadre de vie et proximité.

À l’échelle des aires : une fourchette de prix étendue

Pris dans leur globalité, les prix médians des aires urbaines intermédiaires s’échelonnent de 200 000 à 419 000 €, avec des écarts marqués selon leur localisation, leur niveau d’attractivité ou leur structure territoriale.

En tête du classement, on retrouve l’aire française de Lausanne (419 000 €), suivie de Cannes – Antibes (413 818 €) et Nice (413 273 €), toutes situées dans des zones à forte tension foncière. Annecy (393 250 €) complète ce groupe de marchés très haut de gamme.

À l’autre extrémité, des territoires comme Besançon (205 000 €), Valenciennes (210 000 €) ou Dijon (219 000 €) proposent des prix nettement plus accessibles, dans un contexte de marché souvent plus équilibré.

En Alsace, l’aire de Bâle–Saint-Louis se distingue de sa voisine Mulhouse, avec un prix médian de 287 692 €, contre 236 400 € pour cette dernière. Cet écart reflète le poids de la frontière suisse dans les dynamiques locales.

Focus sur quelques territoires

Certains territoires se distinguent par des configurations locales remarquables. À Besançon, le prix du pôle recule à 205 000 €, soit une baisse de –15,6 % sur un an. La ville de Besançon suit la même trajectoire, confirmant un repositionnement global du marché.

Autre correction marquée : Amiens, dont le pôle passe à 233 367 €, en baisse de –10,5 %, tandis que la commune centre s’aligne sur ce niveau.

À l’inverse, Avignon affiche une dynamique soutenue, avec un prix de 272 712 € dans le pôle, en hausse de +13,9 %. La commune centre, au même niveau, concentre l’essentiel de l’offre actuelle.

Dans un autre registre, Chambéry présente une configuration atypique : le prix médian dans la couronne atteint 373 750 €, contre 319 000 € dans le pôle. Cet écart reflète une pression foncière croissante sur les communes périurbaines les plus recherchées.

Enfin, à Dunkerque, un phénomène comparable s’observe à plus bas niveau, avec une couronne légèrement plus chère que le pôle (250 500 € contre 246 617 €), ce qui pourrait signaler un basculement d’intérêt vers la périphérie.

Des écarts de prix révélateurs des tensions locales

L’analyse des prix du logement neuf au 1er juin 2025 met en lumière des disparités très marquées d’un territoire à l’autre. Selon François Deschamps, co-fondateur de SuperNeuf.com :
"Ce baromètre révèle à quel point le marché du neuf reste fragmenté selon les territoires. Les écarts de prix reflètent à la fois les tensions foncières, les niveaux d’équipement, l’attractivité locale et les arbitrages budgétaires des ménages. Cette lecture par pôle urbain offre un repère utile aux acquéreurs pour comprendre les réalités locales et saisir les opportunités."

D’un pôle urbain à l’autre, le prix médian d’un trois-pièces neuf va aujourd’hui du simple au double : de 205 000 € à Besançon à 446 750 € à Cannes–Antibes. Entre ces extrêmes, chaque territoire dessine ses propres dynamiques, avec des zones de tension persistante et des marchés qui s’ajustent progressivement dans certaines couronnes.

Panorama des prix dans les pôles urbains

À propos de SuperNeuf.com

SuperNeuf.com est un portail immobilier spécialisé dans l’immobilier neuf. Les promoteurs immobiliers et constructeurs de maisons peuvent diffuser sur SuperNeuf.com leurs annonces de programmes neufs et maisons à construire.
SuperNeuf.com présente plus de 3220 programmes immobiliers neufs partout en France.

Une équipe resserrée de huit experts (tech, produit, marketing, commercial, éditorial) met tout en œuvre pour offrir la meilleure expérience possible.

Les origines de SuperNeuf.com

François Deschamps co-fondateur et expert en marketing digital, avec Charles Deschamps co-fondateur et expert en immobilier, ont lancé en 2012 SuperNeuf.com pour apporter des solutions de communication efficaces aux professionnels de l’immobilier : agents immobiliers, promoteurs et constructeurs de maisons individuelles.

En savoir plus

Site web : https://www.superneuf.com/

Linkedin : https://www.linkedin.com/company/superneuf

Contact Presse

Gaëlle Issa

Mail : gaelle@superneuf.com

Téléphone : 01 40 26 65 44