Accéder à la propriété à prix réduit : le guide du Bail Réel Solidaire

Comprendre le Bail Réel Solidaire

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d’accession sociale à la propriété : il permet aux ménages, sous condition de ressources, de devenir propriétaire à un prix abordable, en dissociant le foncier du bâti.

Cette séparation du foncier et du bâti vise à faciliter l’accès à la propriété tout en luttant contre la spéculation immobilière.

Quelle est la différence entre BRS et accession classique à la propriété ?

Lorsque vous achetez un logement en BRS, vous êtes uniquement propriétaire des murs. Le terrain reste la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS). Vous signez un bail de longue durée (souvent de 18 à 99 ans) avec l’OFS et payez chaque mois une redevance pour l’occupation du foncier.

Quels sont les principaux avantages du BRS ?

Le Bail Réel Solidaire présente plusieurs avantages pour les ménages qui souhaitent devenir propriétaires à prix réduit. Le principal atout reste le coût : en dissociant le terrain du bâti, il permet de réduire significativement le prix d’achat par rapport au marché classique. À cela s’ajoutent d’autres avantages financiers :

• une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % ;
• des frais de notaire allégés, car calculés sur un prix d’achat plus bas ;
• et, dans certaines communes, une exonération de taxe foncière totale ou partielle.

Quelle est la durée d’un bail réel solidaire ?

La durée minimale d’un bail réel solidaire est de 18 ans. Elle peut s’étendre jusqu’à 99 ans. C’est l’OFS qui la fixe.

Ce type de bail n’a donc rien à voir avec une location classique. L’acquéreur dispose d’un droit d’occupation de longue durée prévu par le bail. Le dispositif permet donc d’envisager une occupation durable du logement, y compris en cas de transmission.

Conditions et éligibilité

Qui peut bénéficier du BRS ?

Le BRS est réservé à des ménages qui remplissent certaines conditions. Pour en bénéficier, plusieurs critères doivent être respectés :

• Respecter des plafonds de ressources. Les plafonds de revenus pour acheter en BRS sont fixés par l’État. Ils varient selon la composition du ménage et la zone géographique dans laquelle se situe le logement. Vous pouvez vérifier votre éligibilité en quelques clics sur la plateforme BoRiS.
• Utiliser le bien comme résidence principale. Le BRS n’est pas destiné à l’investissement locatif ni à l’achat d’une résidence secondaire.
• Revendre le logement dans un cadre encadré. En cas de revente, le prix est plafonné selon les règles prévues par le bail. L’objectif est de préserver dans le temps le caractère abordable du logement et de limiter la spéculation.

Peut-on acheter en BRS si on est déjà propriétaire ?

En règle générale, non, vous ne pouvez pas bénéficier du Bail Réel Solidaire si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale. Le BRS est une aide à l'accession conçue pour les ménages qui ne peuvent pas acheter un logement sur le marché classique.

Cependant, il existe des exceptions. Le décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024 précise que vous ne pouvez pas être propriétaire d’un bien immobilier qui est « adapté à vos besoins et à vos capacités » et qui peut servir de résidence principale.

Autrement dit, le fait d’être déjà propriétaire ne vous exclut pas automatiquement du dispositif. Si le logement que vous possédez n’est pas adapté à votre situation — parce qu’il est trop petit, dégradé ou ne peut pas être occupé dans des conditions normales — votre dossier peut malgré tout être examiné.Dans ce cas, il convient de se rapprocher de l’Organisme Foncier Solidaire concerné.

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous mettez en location ? Votre éligibilité au BRS dépend des revenus générés par les loyers. S’ils sont jugés suffisants pour vous permettre d’acquérir un bien sur le marché immobilier classique, vous ne serez pas éligible au BRS.

Processus d’achat et aspects financiers

Comment se passe l'acquisition d'un logement en BRS ?

Le processus d’achat d’un logement neuf en BRS se déroule comme suit :

1. Vérifier votre éligibilité au BRS.
2. Trouver un logement en BRS auprès d’un OFS, d’un promoteur partenaire et/ou via la liste BoRiS.
3. Déposer votre dossier de candidature. Une commission d’attribution étudiera votre demande.
4. Obtenir votre financement pour acheter votre logement, le terrain restant la propriété de l’OFS.
5. Signer le contrat de réservation, comme pour l’achat d’un logement neuf en VEFA.
6. Signer l’acte de vente authentique et le Bail Réel Solidaire chez le notaire.

Où chercher ? Outre les OFS et les promoteurs partenaires, vous pouvez consulter les annonces d’appartements neufs éligibles BRS sur SuperNeuf :
https://www.superneuf.com/appartement-neuf?_search%5Btraits%5D%5B%5D=brs

Comment est calculée la redevance mensuelle dans un BRS ?

Il n’existe pas de formule standardisée pour fixer la redevance mensuelle d’un BRS. Elle est déterminée par l’Organisme Foncier Solidaire et varie d’un logement à l’autre, en fonction de critères comme le droit d’occupation du terrain, la superficie et la localisation du bien, les frais de gestion de l’OFS, sans oublier l’indexation. Son montant et ses modalités d’évolution sont fixés par le contrat conclu avec l’OFS.

La redevance ne s’ajoute pas de manière imprévue après l’achat. Elle est fixée par l’OFS, prévue dans le contrat et connue avant l’achat. Elle peut ainsi être intégrée dès le départ dans l’évaluation du coût global du projet.

Quelles sont les aides financières et les avantages fiscaux pour un achat en BRS ?

Un achat en BRS peut ouvrir droit à plusieurs avantages financiers :

• Le prêt à taux zéro (PTZ). Vous pouvez financer une partie de l’achat de votre logement avec ce prêt sans intérêt. Vérifiez votre éligibilité ici. 
• Une TVA réduite à 5,5 % (au lieu des 20 % habituels).
• Selon la commune, une exonération partielle ou totale (de 30 % à 100 %) de la taxe foncière valable pendant toute la durée du bail. Pour en bénéficier, vous devez remplir ce formulaire. 

Revente et transmission

Comment revendre un logement en BRS ?

Vous pouvez revendre un logement en BRS à tout moment, mais selon des règles fixées par le bail et par l’OFS, afin de préserver dans le temps le caractère abordable du logement et de limiter les effets de spéculation. La première étape consiste à contacter l’Organisme Foncier Solidaire avec lequel le bail a été signé, pour plusieurs raisons :

• Obtenir son agrément ;
• Connaître le prix de vente maximum autorisé ;
• Lui permettre d’exercer son droit de préemption et de racheter votre bien avant qu’il ne soit mis sur le marché ;
• L’impliquer dans la rédaction du contrat de vente ;
• Vous aider à trouver un acheteur remplissant les conditions.

Peut-on transmettre un logement BRS à ses enfants ?

Oui, s’ils remplissent les conditions de ressources et souhaitent en faire leur résidence principale. Si vous décidez de donner le logement à votre (vos) enfant(s) alors que le bail est toujours en cours, il est rechargé à sa durée initiale. 

Prenons un exemple : Vous avez acheté un logement avec un BRS d’une durée initiale de 70 ans. Après 40 ans, vous décidez de le donner à vos enfants. Le bail restant ne sera pas de 30 ans (70 ans – 40 ans). Il sera reconstitué pour 70 ans.

Que devient le BRS en cas de décès ?

Le BRS peut être transmis aux enfants s’ils respectent les critères d’éligibilité, à savoir les conditions de ressources et l’engagement à en faire leur résidence principale.

Vos enfants ne veulent pas du logement ou ne remplissent pas les critères d’éligibilité au BRS ? L’OFS s’engage à leur racheter le bien après un certain délai (généralement un an) s’ils ne parviennent pas à trouver un acquéreur remplissant les conditions. Vos héritiers ne sont donc pas contraints de conserver le bien, et ils bénéficient d’une solution de sortie sécurisée en cas d’impossibilité de vente. Le BRS ne place donc pas vos héritiers dans une impasse : la transmission du bien est encadrée et une solution de sortie est prévue si le logement ne peut pas être conservé.