Accéder à la propriété à prix réduit : le guide du Bail Réel Solidaire

Comprendre le Bail Réel Solidaire

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d’accession sociale à la propriété : il permet aux ménages disposant de revenus modestes ou intermédiaires de devenir propriétaire à un prix abordable, en dissociant le foncier du bâti.

Cette séparation du foncier et du bâti vise à faciliter l’accès à la propriété tout en luttant contre la spéculation immobilière.

Quelle est la différence entre BRS et accession classique à la propriété ?

Lorsque vous achetez un logement en BRS, vous êtes uniquement propriétaire des murs. Le terrain reste la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS). Vous signez un bail de longue durée (souvent de 18 à 99 ans) avec l’OFS et payez chaque mois une redevance pour l’occupation.

Quels sont les principaux avantages du BRS ?

Le Bail Réel Solidaire présente plusieurs avantages pour les ménages qui souhaitent devenir propriétaires à prix réduit. Le principal atout reste le coût : en dissociant le terrain du bâti, il permet de bénéficier d’une décote pouvant aller jusqu’à 50 % du prix du marché. À cela s’ajoutent d’autres bénéfices financiers :

• Une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % ;
• Des frais de notaire allégés, car calculés sur un prix d’achat plus bas ;
• Une exonération de taxe foncière totale ou partielle.

Quelle est la durée d’un bail réel solidaire ?

La durée minimale d’un bail solidaire est de 18 ans. Elle peut s’étendre jusqu’à 99 ans. C’est l’OFS qui la fixe.

Vous l’avez compris, ce type de bail n’a rien à voir avec une location classique. Il s’agit d’un contrat de longue durée. Vous ne risquez pas de recevoir un courrier de l’OFS après quelques années d’occupation, vous demandant de plier bagage. En achetant en BRS, vous pouvez – et les générations qui vous suivent, vous projeter à – très – long terme.

Conditions et éligibilité

Qui peut bénéficier du BRS ?

Tout le monde n’y a pas droit. Pour accéder à la propriété grâce à ce coup de pouce, vous devez remplir certaines conditions :

• Respecter des plafonds de ressources. Les plafonds de revenus pour acheter en BRS sont fixés par l’État. Ils varient en fonction de la composition de votre ménage et de la zone géographique où se trouve le logement que vous souhaitez acheter. Vous pouvez vérifier votre éligibilité au bail réel solidaire en quelques clics en vous rendant sur la plateforme BoRiS.
• Utiliser le bien comme résidence principale. Le BRS n’est pas destiné à l’investissement locatif ou l’achat d’une résidence secondaire.
• Revendre le logement à un prix plafonné. Cette mesure vise, comme la précédente, à lutter contre la spéculation immobilière. L’objectif est de garantir que ces logements abordables servent à ceux qui en ont le plus besoin.

Peut-on acheter en BRS si on est déjà propriétaire ?

En règle générale, non, vous ne pouvez pas bénéficier du Bail Réel Solidaire si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale. Le BRS est une aide à l'accession conçue pour les ménages qui ne peuvent pas acheter un logement sur le marché classique.

Cependant, il existe des exceptions. Le décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024 précise que vous ne pouvez pas être propriétaire d’un bien immobilier qui est « adapté à vos besoins et à vos capacités » et qui peut servir de résidence principale.

Autrement dit, si votre logement est trop petit par rapport à la taille de votre foyer, s'il est insalubre, ou s'il ne répond pas aux critères de décence et de sécurité, vous pourriez quand même être éligible au BRS. C’est votre cas ? Si vous vivez dans un taudis ou une cage à poules, contactez l’Organisme Foncier Solidaire de votre région pour exposer votre situation.

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous mettez en location ? Votre éligibilité au BRS dépend des revenus générés par les loyers. S’ils sont jugés suffisants pour vous permettre d'acquérir un bien sur le marché immobilier classique, vous n'avez pas le droit d’acheter en BRS.

Processus d’achat et aspects financiers

Comment se passe l'acquisition d'un logement en BRS ?

Le processus d’achat d’un logement neuf en BRS se déroule comme suit :

1. Vérifier votre éligibilité au BRS.
2. Trouver un logement en BRS auprès d’un OFS, d’un promoteur partenaire et/ou via la liste BoRiS.
3. Déposer votre dossier de candidature. Une commission d’attribution étudiera votre demande.
4. Obtenir votre financement pour acheter les « murs » de votre logement.
5. Signer le contrat de réservation, comme pour l’achat d’un logement neuf en VEFA.
6. Signer l’acte de vente authentique et le Bail Réel Solidaire chez le notaire.

Où chercher ? Outre les OFS et les promoteurs partenaires, vous pouvez consulter les annonces d’appartements neufs éligibles BRS sur SuperNeuf :
https://www.superneuf.com/appartement-neuf?_search%5Btraits%5D%5B%5D=brs

Comment est calculée la redevance mensuelle dans un BRS ?

Il n’existe pas de formule standardisée pour fixer la redevance mensuelle d’un BRS. Elle est déterminée par l’Organisme Foncier Solidaire et varie d’un logement à l’autre, en fonction de critères comme le droit d’occupation du terrain, la superficie et la localisation du bien, les frais de gestion de l’OFS, sans oublier l’indexation. Comme un loyer classique, la redevance du BRS peut en effet être révisée annuellement, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Rassurez-vous, l’objectif de l’OFS n’est pas de faire du profit. Le montant est déterminé afin de rester le plus bas possible et il est toujours indiqué dans le contrat. Vous n’aurez donc pas de mauvaise surprise en posant vos valises dans votre nouveau logement abordable.

Quelles sont les aides financières et les avantages fiscaux pour un achat en BRS ?

Envie de devenir propriétaire sans acheter le terrain ? Voici les avantages fiscaux et coups de pouce auxquels vous pouvez prétendre : 

• Le prêt à taux zéro (PTZ). Vous pouvez financer une partie de l’achat de votre logement avec ce prêt sans intérêt. Vérifiez votre éligibilité ici. 
• Une TVA réduite à 5,5 % (au lieu des 20 % habituels).
• Une exonération partielle ou totale (de 30 % à 100 %) de la taxe foncière valable pendant toute la durée du bail. Pour en bénéficier, vous devez remplir ce formulaire. 

Revente et transmission

Comment revendre un logement en BRS ?

Vous êtes libre de revendre votre logement en BRS à tout moment. Vous n’êtes pas pieds et poings liés pendant toute la durée du bail. La première étape ? Contacter l’Organisme Foncier Solidaire avec lequel vous avez signé, et ce pour plusieurs raisons :

• Obtenir son agrément ;
• Connaître le prix de vente maximum autorisé ;
• Lui permettre d’exercer son droit de préemption et de racheter votre bien avant qu’il ne soit mis sur le marché ;
• L’impliquer dans la rédaction du contrat de vente ;
• Vous aider à trouver un acheteur remplissant les conditions.

Peut-on transmettre un logement BRS à ses enfants ?

Oui, s’ils remplissent les conditions de ressources et souhaitent en faire leur résidence principale. Si vous décidez de donner le logement à votre (vos) enfant(s) alors que le bail est toujours en cours, il est rechargé à sa durée initiale. Autrement dit, le compteur repart à zéro.

Prenons un exemple : Vous avez acheté un logement avec un BRS d’une durée initiale de 70 ans. Après 40 ans, vous décidez de le donner à vos enfants. Le bail restant ne sera pas de 30 ans (70 ans – 40 ans). Il sera reconstitué pour 70 ans.

Que devient le BRS en cas de décès ?

Comme indiqué précédemment, le BRS peut être transmis aux enfants s’ils respectent les critères d’éligibilité, à savoir les conditions de ressources et l’engagement à en faire leur résidence principale.

Vos enfants ne veulent pas du logement ou ne remplissent pas les critères d’éligibilité au BRS ? L’OFS s’engage à leur racheter le bien après un certain délai (généralement un an) s’ils ne parviennent pas à trouver un acquéreur remplissant les conditions. Vos héritiers ne sont donc pas contraints de conserver le bien, et ils bénéficient d’une solution de sortie sécurisée en cas d’impossibilité de vente. Vous pouvez être rassuré : vous ne leur léguez pas un fardeau, mais un bien dont la transmission est encadrée.