Comprendre et calculer les intérêts intercalaires

C'est quoi les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires sont les intérêts que vous payez sur les sommes déjà versées par votre banque au promoteur, en attendant de commencer à rembourser le capital. Ils portent uniquement sur la part du prêt déjà débloquée, et non sur la totalité de votre emprunt. L’assurance emprunteur reste également à régler.

Vous commencez à rembourser le capital à la fin de la période convenue avec votre banque, généralement après le déblocage complet des fonds.

Un paiement échelonné au rythme des travaux

Lors d’un achat en VEFA, vous payez votre logement au fur et à mesure de sa construction. Le promoteur vous adresse des appels de fonds selon l’échéancier prévu au contrat. Le total des sommes versées ne peut pas dépasser :

• 35 % du prix de vente à l’achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau, lorsque la toiture est posée ;
• 95 % à l’achèvement de l’immeuble.

Ces plafonds sont cumulés : les 70 % à la mise hors d’eau incluent les sommes déjà payées pour les fondations. Le contrat peut prévoir des versements intermédiaires, dans le respect de ces limites. Vous réglez le solde à la livraison.

Lorsque votre prêt finance ces paiements, votre banque débloque les sommes correspondantes. Vos intérêts intercalaires augmentent donc au fil des versements, puisque la part du prêt sur laquelle ils sont calculés devient plus importante.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

Pour estimer ce que vous paierez sur un mois complet, vous pouvez utiliser cette formule :

Intérêts intercalaires mensuels = montant cumulé débloqué × taux annuel du prêt ÷ 12

Prenons un exemple concret : vous empruntez 250 000 € pour financer intégralement le prix d’un logement neuf. Pour le calcul, retenons un taux fixe de 3 % par an.

Supposons que douze mois s’écoulent entre le premier versement de votre banque, à l’achèvement des fondations, et la livraison. Les fonds sont débloqués en trois étapes avant la remise des clés. Pendant ces douze mois, vous ne remboursez pas encore le capital.

Ce calendrier sert à illustrer le calcul. Pour votre achat, les dates et les versements dépendent de l’échéancier du contrat et de l’avancement réel du chantier.

Sur ces douze mois, vous aurez donc payé :

(218,75 × 3) + (437,50 × 8) + 593,75 = 4 750 € d’intérêts intercalaires, hors assurance et autres frais.

Dans cet exemple, votre banque verse les 5 % restants à la livraison et vous commencez à rembourser le capital. Vos mensualités comprennent alors une part de capital et des intérêts, selon l’échéancier de votre prêt.

Peut-on supprimer les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires sont dus, mais vous pouvez demander à votre banque d’en reporter le paiement.

C’est le principe de la franchise totale, aussi appelée différé total. Avec l’accord de la banque, vous ne payez ni capital ni intérêts pendant la période convenue. L’assurance emprunteur reste généralement à régler.

Les intérêts seront à payer plus tard, selon les modalités prévues dans votre contrat.