Les erreurs à éviter avant de signer un CCMI
Publié le 04 février 2025
Vous avez l’intention de passer par un constructeur de maisons pour bâtir la demeure de vos rêves ? Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est la clé de voûte de votre projet. Même si le CMMI est considéré comme le summum en matière de protection, il est important de ne pas s’engager les yeux fermés. Quelles sont les erreurs à ne pas commettre avant de signer un CCMI ? Zoom sur les pièges à éviter pour que votre projet ne tourne pas au vinaigre.

1. Survoler le contrat
C’est sans doute l’une des erreurs les plus fréquentes… et la plus lourde de conséquences. Soyons honnêtes, la lecture d’un CCMI est rarement une partie de plaisir. Ce document comporte des termes techniques et juridiques complexes. Évitez de le parcourir dans le bus ou entre deux rendez-vous. Prenez le temps de lire chaque ligne du contrat – le diable se cache dans les détails, dans un endroit calme et à tête reposée. Certains points vous semblent obscurs ? N’hésitez pas à demander des explications au constructeur.
Toutes les mentions obligatoires d’un CCMI sont-elles présentes ? Vérifiez si le contrat comprend une description précise du terrain et de la construction, le prix, les délais, les assurances, etc. Les informations sont-elles conformes à ce qui a été convenu ? Ne faites pas l’impasse sur le cahier des charges. Annexé au CCMI, il détaille les aspects techniques du projet (description des travaux, plans, normes).
Pour en savoir plus sur le contenu du contrat de construction de maison individuelle, consultez cet article.
2. Oublier de vérifier les attestations d’assurances et garanties
Le constructeur n’a pas carte blanche ! Comme évoqué précédemment, le contrat de construction de maison individuelle est l’un des plus protecteurs. Il impose au professionnel de souscrire certaines assurances et de proposer des garanties obligatoires à son client. Véritables garde-fous, elles vous protègent financièrement et vous aident à rester serein tout au long du projet de construction… et après.
Parmi les assurances et garanties obligatoires, citons :
- La garantie de livraison à prix et délais convenus : comme son nom l’indique, elle vous assure que votre maison sera livrée dans les délais et au prix convenus dans le contrat.
- La garantie de remboursement (en cas de demande d’acompte) : elle vous permet de récupérer les sommes versées si le constructeur ne respecte pas ses engagements.
- La garantie de parfait achèvement : elle couvre les désordres (vices apparents ou de conformité) signalés lors de la réception des travaux ou dans l'année qui suit.
- La garantie de bon fonctionnement : Elle couvre pendant deux ans les désordres affectant les éléments d'équipement de la construction.
- La garantie décennale : elle assure votre tranquillité d’esprit pendant 10 ans ! Elle couvre les dommages les plus graves qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.
- L’assurance responsabilité civile du constructeur : elle couvre les dommages que le constructeur pourrait causer pendant les travaux.
- La garantie financière d'achèvement (GFA) : Elle vous assure que votre maison sera terminée même si le constructeur met la clé sous la porte.
Avant de signer le contrat, vérifiez les attestations d’assurance et les documents justificatifs relatifs aux garanties :
- Le montant des couvertures est-il suffisant pour faire face aux risques ?
- Y a-t-il des exclusions de garantie, autrement dit des situations dans lesquelles vous ne seriez pas couvert ?
- Les organismes auprès desquels le constructeur a souscrit ces assurances et garanties ont-ils les reins solides ? En cas de pépin, comprenez si le constructeur fait faillite ou effectue mal son travail, c’est vers ces organismes que vous devrez vous tourner pour obtenir la réparation des dommages, le remboursement des sommes dues, ou l'achèvement de la construction de votre maison.
3. Ne pas faire attention aux modalités de paiement
Le contrat de construction de maison individuelle prévoit un calendrier de paiement échelonné, lié aux étapes clés de la construction. Voici les sommes maximales que le constructeur peut vous réclamer à chaque étape :
- 15 % à l’ouverture du chantier ;
- 25 % à l’achèvement des fondations ;
- 40 % à l’achèvement des murs ;
- 60 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture) ;
- 75 % à la mise hors d’air (pose des cloisons intérieures, des portes et des fenêtres) ;
- 95 % à l’achèvement des travaux ;
- 100 % à la réception des travaux.
Lors de la signature du contrat, le constructeur de maisons peut vous demander de verser un dépôt de garantie. Son montant ne peut dépasser 3 % du prix de vente convenu.
Le professionnel exige un acompte de 5 % à la signature, et de 10 % lors de l’obtention du permis ? Avant d’effectuer le virement, vérifiez s’il a bien souscrit une garantie de remboursement. Comme indiqué précédemment, elle vous permettra de récupérer les sommes versées si le chantier ne démarre pas. Sans ce document, le constructeur ne peut pas vous réclamer ces sommes !
4. Ne pas contrôler les délais de construction
Quand allez-vous pouvoir poser vos valises dans votre future maison ? Afin de vous organiser au mieux – et de ne pas devoir trouver un plan B en dernière minute, il est important de connaître le délai de livraison du logement. La date de début des travaux et la date de livraison doivent être spécifiées dans le CCMI.
En cas de retard de livraison non – ou mal – justifié, la loi vous autorise à réclamer des pénalités de retard. Leur montant ne peut être inférieur à 1/3000e du prix convenu par jour de retard. Vérifiez si c’est bien le cas. Sachez qu’il s’agit du seuil minimal. Vous pouvez tout à fait négocier le montant des pénalités de retard à la hausse.
5. Ignorer les clauses
Dans un CCMI, chaque mot compte. Ne laissez rien au hasard, surtout pas les clauses ! Ces dispositions particulières au contrat précisent un élément important de l'accord et doivent être respectées par les deux parties. Chaque partie est libre d’ajouter une ou plusieurs clauses, dans le respect des dispositions légales et réglementaires. C’est là où le bât blesse ! Certains constructeurs de maisons tentent d’insérer des clauses qui vont dans leurs intérêts, mais sont contraires à ceux de l’acquéreur.
Voici quelques exemples de clauses abusives :
- Pas de clés tant que vous n’avez pas tout payé ! Le constructeur a beau être impatient de recevoir le bouquet final, il ne peut pas vous forcer la main en vous réclamant la totalité du prix avant de vous confier les clés de votre chez-vous. Prenez le temps de vérifier que tout est parfait et conforme avant de verser les 5 % restants. En cas de défauts ou malfaçons, cette somme reste bloquée sur un compte tant que le constructeur n’a pas effectué les réparations nécessaires.
- Interdiction d’être accompagné lors de la réception des travaux ! Réceptionner les travaux seul, c’est un peu comme naviguer en mer sans boussole. Vous pourriez passer à côté de détails importants qu’un professionnel aguerri, connaissant les ficelles du métier, aurait repérés immédiatement. Un expert du bâtiment, un architecte, ou même une personne de confiance de votre entourage pourra vous aider à faire le tour du propriétaire et à vérifier que tout est conforme. Et le constructeur de maisons ne peut pas vous l’interdire !
- Cinq jours pour changer d’avis ! La loi vous accorde un délai de rétractation de 10 jours après la signature du contrat. Une clause qui réduirait ce délai serait abusive.
Retrouvez d’autres exemples de clauses ne pouvant pas figurer au contrat ici.
6. Vouer une confiance aveugle au constructeur
Choisir le bon constructeur pour votre maison, c'est un peu comme choisir son partenaire de danse : il faut trouver la bonne personne pour valser en toute confiance ! Méfiez-vous des prix cassés. Il y a peut-être anguille sous roche. Le constructeur pourrait rogner sur la qualité des matériaux ou sur la main-d'œuvre pour vous proposer un prix défiant toute concurrence, mais le résultat final risque de ne pas être à la hauteur de vos attentes.
Avant de vous engager, prenez le temps de vérifier la fiabilité du professionnel. Menez l’enquête ! Vérifiez les avis et les recommandations des clients. Gardez à l’esprit que les étoiles et les commentaires élogieux peuvent avoir été achetés. Soyez vigilant et croisez les informations !
Pour vous rendre compte de la qualité de son travail, rien de tel que voir ses réalisations de vos propres yeux ! Prenez rendez-vous pour visiter des maisons qu'il a déjà construites et discutez avec les propriétaires pour avoir leur avis.
Signer le CCMI est une étape importante pour votre projet de construction. Vous avez des doutes ? Certaines formulations vous paraissent floues ? N'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel, un expert du bâtiment, un juriste spécialisé... Il pourra vous aider à décrypter chaque terme du contrat, à comprendre les subtilités des clauses, et à identifier les éventuels pièges qui pourraient se cacher dans le CCMI.
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