Immobilier neuf : le prix moyen au m² recule dans près de 6 villes sur 10

Source : SuperNeuf.com, prix affichés des appartements neufs proposés sur SuperNeuf.com. Données observées au 1er juillet 2026 ; évolution calculée par rapport au 1er juillet 2025.

Après le pic de 2023, les prix reviennent vers leur niveau de 2022

Le prix moyen au m² des appartements neufs recule pour la troisième année consécutive. Après plusieurs années de hausse, il avait atteint un point haut en 2023, à 5 287 €/m². Depuis, la courbe s’est légèrement infléchie : 5 238 €/m² en 2024, 5 212 €/m² en 2025, puis 5 157 €/m² en 2026.

« Après le point haut de 2023, les prix moyens au m² du neuf s’inscrivent sur un plateau légèrement descendant. Le niveau reste élevé, au-dessus de 5 000 €/m², mais la dynamique a changé : la période de hausse laisse place à un ajustement plus graduel », analyse Gaëlle Issa, pour SuperNeuf.

105 communes en baisse sur 178 analysées

Sur les 178 communes de 20 000 habitants et plus analysées par SuperNeuf, 105 sont en baisse, soit 59 % des communes analysées ; 64 sont en hausse et 9 quasi stables. 

Les reculs les plus marqués dessinent une géographie variée. La plus forte baisse est observée à Décines-Charpieu, dans l’Est lyonnais, où le prix moyen au m² recule de 25,6 %, à 4 064 €/m². Villenave-d’Ornon, dans la métropole bordelaise, suit avec une baisse de 22,4 %, à 3 625 €/m². Le mouvement touche aussi un marché francilien avec Villiers-sur-Marne (-18,2 %, 4 187 €/m²), une grande ville régionale avec Reims (-18,0 %, 4 714 €/m²), et le littoral varois avec Toulon (-18,0 %, 4 981 €/m²) et La Seyne-sur-Mer (-16,6 %, 4 488 €/m²).

Côté hausses, les profils sont tout aussi variés. Lille affiche la plus forte progression, à +24,7 %, pour atteindre 4 632 €/m². La Courneuve progresse de 16,0 %, à 5 302 €/m². Les autres fortes hausses associent des villes moyennes comme Bourgoin-Jallieu (+13,5 %) et Voiron (+11,0 %), des marchés littoraux ou résidentiels recherchés comme La Ciotat (+13,0 %) et Vannes (+10,8 %), ainsi que Paris, en hausse de +10,6 %. 

De Saint-Étienne à Paris, le neuf va du simple au quintuple

Le léger recul du prix moyen au m² laisse apparaître des écarts très marqués entre les villes. Parmi les 178 communes analysées par SuperNeuf, le prix moyen du neuf varie entre 2 587 €/m² à Saint-Étienne et 14 066 €/m² à Paris. Entre ces deux extrêmes, le rapport atteint 5,4.

30 communes sous 4 000 €/m²

Au 1er juillet 2026, 30 communes affichent un prix moyen inférieur à 4 000 €/m². Elles présentent des profils très différents : des villes moyennes comme Roanne, Mâcon, Cholet, Poitiers ou Laval ; des villes du Sud ou du Sud-Ouest comme Dax, Perpignan ou Nîmes ; mais aussi des communes intégrées à de grands ensembles urbains, comme Vaulx-en-Velin, Saint-Herblain, Évry-Courcouronnes ou Villenave-d’Ornon.

5 communes seulement au-dessus de 10 000 €/m²

À l’autre extrémité, au-dessus de 10 000 €/m², le groupe est beaucoup plus resserré. Il concerne Paris (14 066 €/m²), ainsi que quatre communes des Hauts-de-Seine – Boulogne-Billancourt (12 484 €/m²), Issy-les-Moulineaux (10 307 €/m²), Saint-Cloud (10 195 €/m²) et Puteaux (10 174 €/m²). 

« Sous 4 000 €/m², on trouve des villes aux profils très différents. À l’inverse, la barre des 10 000 €/m² ne concerne que quelques localisations très recherchées. Cette opposition illustre une géographie des prix du neuf très contrastée », souligne Gaëlle Issa, pour SuperNeuf.

Vannes devant Nantes, Annecy devant Lyon : des repères de prix s’inversent

Le baromètre fait aussi ressortir cinq inversions de hiérarchie en un an : Vannes passe devant Nantes, Annecy devant Lyon, Cannes devant Nice, Bordeaux devant Marseille et Le Mans devant Toulouse.

Ces bascules couvrent plusieurs cas de figure. Vannes et Annecy passent devant des villes plus grandes, avec une hausse d’un côté et un recul de l’autre. Cannes dépasse Nice dans une zone de prix déjà très élevée, les deux villes restant au-dessus de 8 000 €/m². Bordeaux passe devant Marseille malgré un prix en baisse, car le recul marseillais est plus marqué. La bascule Le Mans / Toulouse est la plus serrée : 60 €/m² seulement séparent les deux villes.

Ces mouvements apportent une autre lecture des hausses et des baisses : ils montrent des croisements de trajectoires. Une ville peut passer devant parce qu’elle progresse, parce que l’autre recule davantage, ou parce que l’écart entre les deux devient très mince.

Méthodologie

Le Baromètre SuperNeuf des prix des appartements neufs calcule le prix moyen au mètre carré des appartements neufs proposés à la vente sur SuperNeuf.com. Il est établi à partir de 3 534 programmes neufs référencés au 1er juillet 2026.

L’analyse porte sur 178 communes de 20 000 habitants et plus, disposant d’au moins trois programmes neufs référencés à cette date. Les évolutions sont calculées par rapport au 1er juillet 2025.

Les prix sont exprimés en euros par mètre carré. Ils sont calculés à partir des prix moyens observés par typologie au sein de chaque programme, puis agrégés à l’échelle de la commune.

Les résultats décrivent les prix moyens au m² des appartements neufs référencés sur SuperNeuf.com au 1er juillet 2026. À l’échelle communale, ils reflètent donc l’offre disponible à cette date.

Les communes dites quasi stables correspondent à une évolution strictement comprise entre -0,5 % et +0,5 %.

À propos de SuperNeuf

Créé en 2012 par François Deschamps, spécialiste du marketing digital, et Charles Deschamps, spécialiste de l’immobilier, SuperNeuf.com est un portail spécialisé dans l’immobilier neuf.

Le site permet aux particuliers de consulter des programmes neufs proposés partout en France par des promoteurs immobiliers. Il référence aujourd’hui plus de 3 500 programmes neufs.

SuperNeuf s’appuie sur une équipe resserrée de huit personnes, aux compétences complémentaires en immobilier, technologie, produit et développement commercial.

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